WeWork即將進(jìn)行首次公開(kāi)募股的消息引發(fā)了激烈討論，因?yàn)樵谒罱嫉?a class='sowmlink' id='ipo' onmouseout='Fhidden()' onmouseover='Fpop(this)' target=_blank href='http://m.aykon.com.cn/channel/ipo.html'>IPO文件中，無(wú)論是公司愿景，還是公司領(lǐng)導(dǎo)層提出的治理規(guī)范，都顯得非常大膽冒險(xiǎn)。并且，我們都知道，盡管該公司在不斷地籌集大量資金，它同時(shí)也處于一個(gè)持續(xù)的巨額虧損階段。

以AWS為例

想象一下，假如我們回到2006年，你帶著一個(gè)大膽的新商業(yè)計(jì)劃去找投資者，告訴他你打算開(kāi)發(fā)計(jì)算機(jī)硬件。而當(dāng)時(shí)的IBM一年前就已經(jīng)將其PC業(yè)務(wù)出售給聯(lián)想，并且服務(wù)器商品化也已經(jīng)在發(fā)展中，特別是戴爾等公司的x86解決方案已經(jīng)出現(xiàn)，取代了傳統(tǒng)的專(zhuān)用架構(gòu)供應(yīng)商。是不是聽(tīng)起來(lái)你的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃并不是很有希望。

然而2006年是亞馬遜推出了亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)是一個(gè)計(jì)算機(jī)硬件業(yè)務(wù)，利用硬件商品化開(kāi)展業(yè)務(wù)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約為30％。事實(shí)證明，讓一家公司管理其他人的商品硬件有幾個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)：

新公司基本可以免費(fèi)即時(shí)訪問(wèn)整個(gè)服務(wù)器堆棧，因?yàn)楦犊钍歉鶕?jù)跟蹤你實(shí)際的使用情況來(lái)定的，那么新公司的起始成本就為零。

成長(zhǎng)中的公司不需要在未來(lái)增長(zhǎng)前數(shù)月或數(shù)年就去花時(shí)間或準(zhǔn)備大量資金，而是可以在需要時(shí)再進(jìn)行支付。

成熟的公司不再需要具備服務(wù)器安裝和管理的能力，而是可以專(zhuān)注于其核心競(jìng)爭(zhēng)力，把這一任務(wù)外包給云服務(wù)提供商。

在以上這三種情況下，其最大的基本變化，就是把服務(wù)器從基本的固定資本投資轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活可變的成本。這樣的好處不僅僅是節(jié)約了成本，而且是為公司增加了靈活性和可選性。至少，也就是說(shuō)，從今天開(kāi)始，在擁有大量始終可用的服務(wù)器情況下，AWS提供的產(chǎn)品早已不僅僅是基本的計(jì)算和存儲(chǔ)功能，還產(chǎn)生了更多的可能性。

WeWork牛市案例

從廣義上講，AWS就是WeWork的牛市案例。仔細(xì)思考一下 “固定成本”這四個(gè)字，應(yīng)該沒(méi)有什么比房地產(chǎn)更固定了，但WeWork的產(chǎn)品卻將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦鞣N公司的可變動(dòng)成本，從獲益上來(lái)看，和公共的云資源平臺(tái)服務(wù)是一樣的：

新公司可以即時(shí)獲得設(shè)備齊全的辦公空間，只需支付一兩張桌子的錢(qián)，然后根據(jù)實(shí)際需要再進(jìn)行更多的支付。

成長(zhǎng)中的公司不需要在未來(lái)增長(zhǎng)前花費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)建，只需要在需要更多空間時(shí)加錢(qián)就好了。

成熟的公司如果需要擴(kuò)展到新的地區(qū)，不再需要費(fèi)更多的精力解決全世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)和以前相比大大降低。

請(qǐng)注意，就像公共云服務(wù)產(chǎn)品一樣，價(jià)格不一定是WeWork未來(lái)發(fā)展空間的主要驅(qū)動(dòng)因素。不過(guò)，毫無(wú)疑問(wèn)，AWS為AWS的底層基礎(chǔ)設(shè)施支付的費(fèi)用遠(yuǎn)低于其客戶(hù)自己支付的費(fèi)用。它在全球范圍內(nèi)有海量的客戶(hù)，他們都可以分?jǐn)倲?shù)據(jù)中心的成本；另外，AWS可以與硬件供應(yīng)商有更多的議價(jià)空間。

那么同樣的，WeWork在某種程度上也是可以獲得類(lèi)似的收益。在一個(gè)辦公場(chǎng)所內(nèi)，公共空間因?yàn)槭怯伤械腤eWork成員共享的，它就可以建造得比任何一個(gè)成員單獨(dú)建造的都要大很多。同樣，WeWork在世界各地的網(wǎng)絡(luò)也為所有成員提供了選擇。

WeWork還在如何有效利用辦公空間方面進(jìn)行了研究，這不僅僅是把更多人擠進(jìn)更小的空間中而已，每年開(kāi)放三位數(shù)的辦公樓位置意味著該公司在學(xué)習(xí)和重復(fù)使用辦公空間的能力上，比別人都要強(qiáng)。

然后還有一個(gè)問(wèn)題是，WeWork是否能跳脫大規(guī)模的房地產(chǎn)游戲，而是像AWS實(shí)現(xiàn)無(wú)服務(wù)器那樣，實(shí)現(xiàn)在辦公空間領(lǐng)域的“無(wú)服務(wù)器”化，這就需要它們能為每個(gè)人提供所有房地產(chǎn)需求。

WeWork的損失和野心

鑒于WeWork想要實(shí)現(xiàn)的愿景，它的巨額虧損至少在理論上是合理的。為了向其他公司提供可變動(dòng)成本的服務(wù)，它就得吸收所有的固定成本，這就意味著大量的前期投資。正如亞馬遜需要首先建立數(shù)據(jù)中心，并購(gòu)買(mǎi)服務(wù)器，才能推出它們的存儲(chǔ)和計(jì)算服務(wù)。WeWork需要在推出自己的服務(wù)前，先建立好有桌子和會(huì)議室的辦公空間，所以，換句話說(shuō)，如果WeWork 沒(méi)有虧損的情況出現(xiàn)，這才是奇怪呢，特別是考慮到它目前的擴(kuò)張速度：

圖表1

圖表2

把這兩個(gè)圖表放在一起，就可以發(fā)現(xiàn)：超過(guò)300個(gè)辦公地點(diǎn)，也就是超過(guò)一半的地點(diǎn)都是虧損的。這也有助于解釋為什么WeWork的成本幾乎是其收入的兩倍；如果公司停止?fàn)I業(yè)，那么預(yù)計(jì)成本和收入之間的差距將會(huì)迅速縮小。

從圖表1中，可以看到，截至2019年6月1日， 111個(gè)城市中，估計(jì)會(huì)有大約1.49億潛在會(huì)員。有大量的公司和其成員都是潛在的客戶(hù)。

WeWork還將在現(xiàn)有城市積極擴(kuò)張，并在多達(dá)169個(gè)城市推出服務(wù)產(chǎn)品。根據(jù)Demographia和經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織的數(shù)據(jù)，WeWork將他們的市場(chǎng)定位在280個(gè)目標(biāo)城市，估計(jì)潛在成員人口總數(shù)約為2.55億人。

截至2019年6月30日，根據(jù)每個(gè)WeWork會(huì)員的平均收入，如果以現(xiàn)有的111個(gè)城市的1.49億人潛在客戶(hù)人數(shù)來(lái)計(jì)算的話，WeWork估計(jì)它們的市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)9450億美元。而如果是在全球280個(gè)目標(biāo)城市，以約2.55億人的潛在客戶(hù)成員數(shù)來(lái)計(jì)算的話，WeWork估計(jì)潛在市場(chǎng)價(jià)值高達(dá)1.6萬(wàn)億美元。

你發(fā)現(xiàn)了嗎？WeWork聲稱(chēng)全球幾乎所有的辦公桌都將成為他們的潛在市場(chǎng)，WeWork不僅僅是一家房地產(chǎn)公司。他們還聲稱(chēng)：

我們的會(huì)員服務(wù)旨在滿足不同會(huì)員的空間需求，我們有標(biāo)準(zhǔn)的、已經(jīng)成型的、可按需提供的會(huì)員服務(wù)。我們還提供Powered by We，這是一種可根據(jù)需求配置的優(yōu)質(zhì)解決方案。我們利用我們的分析，設(shè)計(jì)和交付能力來(lái)美化和優(yōu)化現(xiàn)有的工作場(chǎng)所，同時(shí)還通過(guò)我們的社區(qū)產(chǎn)品為客戶(hù)提供更高的效率和選擇。我們部署的技術(shù)包括軟件和硬件解決方案，可為員工提供更好的洞察力和更易于使用的工作場(chǎng)所體驗(yàn)。

WeWork當(dāng)前的這種雄心壯志，再次讓我們想起AWS。在2013年，亞馬遜的管理層首次表示，AWS最終可能成為公司最大的業(yè)務(wù)；然而那時(shí)AWS僅在亞馬遜收入中僅占4％（但占利潤(rùn)的33％）。然而到了2018年，AWS增長(zhǎng)了1000％以上，占亞馬遜收入的11％（占利潤(rùn)的59％），即使AWS面臨微軟Azure增長(zhǎng)速度更快的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其份額也有望增長(zhǎng)，很大程度上是因?yàn)楝F(xiàn)有企業(yè)正在轉(zhuǎn)向云辦公，而不僅僅是創(chuàng)業(yè)公司才需要這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

與此同時(shí)，WeWork利用其對(duì)潛在市場(chǎng)的廣泛定義，聲稱(chēng)它已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全球總機(jī)會(huì)的0.2％，以及其十大城市中0.6％的份額。人們普遍會(huì)懷疑現(xiàn)有企業(yè)是否會(huì)有這種需求，很難會(huì)把自己的辦公場(chǎng)所轉(zhuǎn)移到WeWork上來(lái)，這部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)估計(jì)不大；而另一方面，大型企業(yè)現(xiàn)在占WeWork收入的40％（并且還在上升）。更重要的是，WeWork目前沒(méi)有什么強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

WeWork缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

市場(chǎng)內(nèi)是否有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象和十分重要。顯而易見(jiàn)，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是一家名為IWG的公司，該公司在2018年底建立了3306個(gè)辦公點(diǎn)和445000個(gè)工作站。相比之下，截至2019年6月30日，WeWork僅有528個(gè)辦公點(diǎn)和604000工作站。注意兩者的截至日期不同，但這里只是說(shuō)明這兩家公司非常不同。WeWork在2018年底只有466000個(gè)工作站; 一年前，當(dāng)華爾街日?qǐng)?bào)指出WeWork當(dāng)時(shí)的估值是IWG的5倍（現(xiàn)在是13倍）時(shí)，WeWork也只有15萬(wàn)個(gè)站點(diǎn)，而IWG有414000個(gè)站點(diǎn)。

換句話說(shuō)，WeWork比IWG更集中（即擁有更多工作站的位置更少），并且指數(shù)增長(zhǎng)更快; 不出所料，IWG是處于賺錢(qián)狀態(tài)的（去年為1.54億英鎊），但它也受到了盈利要求的限制。這兩個(gè)公司非常不同，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看IWG并不理想。

資本問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)衰退

資本問(wèn)題可能是WeWork面臨的最大問(wèn)題：從公司成立以來(lái)，很多人都想知道在經(jīng)濟(jì)衰退的情況下情況會(huì)如何。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，以低利率簽訂長(zhǎng)租約并以較高利率租用辦公空間尚且可以；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎縮，而這些長(zhǎng)期租約無(wú)處可去時(shí)會(huì)發(fā)生什么？

很多人對(duì)WeWork持懷疑態(tài)度的最大原因就是出于這方面的考慮，該公司也進(jìn)行了回應(yīng)：

首先，WeWork認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，增加靈活性和降低成本，相對(duì)于傳統(tǒng)辦公空間，實(shí)際上可能會(huì)吸引新客戶(hù)。

其次，WeWork聲稱(chēng)其不斷增長(zhǎng)的企業(yè)客戶(hù)群已將租賃承諾增加了近一倍，達(dá)到15個(gè)月之久，承諾收入累積達(dá)40億美元; 雖然這仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于WeWork的15年租約，但也許足以讓公司在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)穩(wěn)定下來(lái)。

第三，WeWork指出，經(jīng)濟(jì)衰退期，如果公司擁有足夠的資本，實(shí)際上將允許它加速其擴(kuò)建，因?yàn)樽赓U和建筑成本反而下降了。

WeWork的公司治理

坦率地說(shuō)，WeWork有很多值得關(guān)注的地方。470億美元的估值似乎過(guò)高了，特別是考慮到公司今年的毛利潤(rùn)僅為4.4億美元（即不包括所有擴(kuò)建和企業(yè)成本），而且考慮到巨大的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，這是業(yè)務(wù)可以為各種規(guī)模的公司提供真正的利益，隨著工作性質(zhì)的變化，對(duì)于未來(lái)更多的辦公室工作和更具特色的遠(yuǎn)程工作，這些好處只會(huì)變得越來(lái)越多。而且，關(guān)鍵的是，沒(méi)有真正的競(jìng)爭(zhēng)。

一般來(lái)說(shuō)，科技公司的管理都不是特別良好，而WeWork的公司治理更是十分糟糕，例如：

今年早些時(shí)候，公司重組時(shí)，WeWork向自己的首席執(zhí)行官 Adam Neumann 支付了 590萬(wàn)美元的“We”商標(biāo)費(fèi)用。

WeWork聘請(qǐng)了Neumann的幾個(gè)親戚，Neumann的妻子將成為一個(gè)委員會(huì)的三名成員之一，如果他在未來(lái)十年內(nèi)死去或永久殘疾，他將負(fù)責(zé)取代Neumann。

資本過(guò)剩

事實(shí)上，我認(rèn)為WeWork牛市情況和熊市情況其實(shí)很多共同點(diǎn)：兩者都是無(wú)限有效資本的合理結(jié)果。牛市情況下，WeWork抓住了該資本提供的機(jī)會(huì)，使其成為世界各地公司的首選辦公室，有效地為傳統(tǒng)房東提供中介和商品化服務(wù)。它完全是大膽的，因此沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，熊市情況是無(wú)論是在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)還是個(gè)人尋租方面，無(wú)限制的資本導(dǎo)致完全缺乏問(wèn)責(zé)制和濫用職權(quán)。

那么，或許真正的問(wèn)題是，是什么形成了資本過(guò)剩，這一方面有利于WeWork的業(yè)務(wù)發(fā)展，另一方面又損害了WeWork的公司治理？?jī)H僅是當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)周期，這意味著經(jīng)濟(jì)衰退不僅會(huì)給WeWork帶來(lái)財(cái)務(wù)壓力，還會(huì)對(duì)其現(xiàn)金流產(chǎn)生影響？或者全球經(jīng)濟(jì)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，因?yàn)榧夹g(shù)的影響越來(lái)越大，其資本密集型商業(yè)模式會(huì)甩掉大量現(xiàn)金，推動(dòng)越來(lái)越多的全球產(chǎn)出？

簡(jiǎn)而言之，有一種情況是，WeWork既是當(dāng)前軟件為王世界的一個(gè)癥狀，也是這種情況的推動(dòng)者和驅(qū)動(dòng)因素，這意味著即使經(jīng)濟(jì)衰退，公司仍然可以獲得它所需的資本。投資者只需接受這樣一個(gè)事實(shí)：除了高漲的估值以及對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退中持續(xù)時(shí)間不匹配之外，他們對(duì)如何使用這些資本它沒(méi)有產(chǎn)生任何影響，反而這是一個(gè)非常好的理由退出市場(chǎng)。

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