從2014年就出現(xiàn)的赴港上市傳聞，終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

投資界（微信ID：pedaily2012）6月11日消息，近期，美的控股旗下的美的置業(yè)向港交所遞交了招股書(shū)，申請(qǐng)?jiān)谥靼迳鲜小?/p>

　　消息一出立即引來(lái)市場(chǎng)關(guān)注。2004年美的控股建立的地產(chǎn)業(yè)務(wù)——美的置業(yè)，終于要走進(jìn)資本市場(chǎng)，摘掉“同胞兄弟” 美的集團(tuán) 的電商光環(huán)。

　　 凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)122%，土地儲(chǔ)備面積3310萬(wàn)平方米 　　

據(jù)其招股書(shū)披露，2015-2017年，美的置業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)46%。與此同時(shí)，公司凈利潤(rùn)也在同步上漲，公司三年同期凈利潤(rùn)分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)122%。截至2017年年底，公司綜合毛利率為27.6%。

從數(shù)字上來(lái)看，美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)還是非常樂(lè)觀。

美的置業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)范圍遍布全國(guó)11個(gè)省份的33個(gè)城市及1個(gè)直轄市。截至今年3月底，美的置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備面積3310萬(wàn)平方米，參照2017年國(guó)內(nèi)上市房企土儲(chǔ)面積情況，大約能躋身土地儲(chǔ)備前20名。其中土地物業(yè)的權(quán)益估值約950.13億元。目前公司法定股本增至20億港元，分為20億股，每股面值1港元的股份。

美的置業(yè)旗下的美的物業(yè)已于2016年底登陸新三板。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，美的物業(yè)在2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4億多元，同比增長(zhǎng)63.66%，凈利潤(rùn)為5608.27萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)102.57%。

　　對(duì)于未來(lái)三到五年的發(fā)展目標(biāo)，美的置業(yè)提出了三大方向：第一，全國(guó) 智慧 地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌；第二，旅居產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)知名品牌；第三，2020年力爭(zhēng)千億規(guī)模，覆蓋中國(guó)50個(gè)城市，在每個(gè)城市有4—5個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　 何享健將坐擁四家上市公司

　　自2012年美的置業(yè)從 美的集團(tuán) 中被剝離出來(lái)之后，就一直在籌備獨(dú)立發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)、獨(dú)立上市。早在2014年美的置業(yè)總裁赫恒樂(lè)接受媒體采訪時(shí)就表示，將朝著上市目標(biāo)去努力。2017年有媒體透露美的置業(yè)將在香港上市。雖然之后美的集團(tuán)予以反駁，但終歸在“一波三折”之后，傳言成真。

值得注意的是，從美的置業(yè)的股東名單中發(fā)現(xiàn)，美的集團(tuán)創(chuàng)始元老何享健和其兒媳盧德燕為美的置業(yè)的控股股東，而何享健和盧德燕同時(shí)為美的控股公司的實(shí)際控制人，雙方持股分別為94.55%和5.45%。其中，盧德燕通過(guò)名下三家全資公司：美的發(fā)展控股有限公司、美恒有限公司和美域有限公司持有美的置業(yè)上市前的100%股權(quán)。

　　而美的創(chuàng)始人何享健，除擁有美的集團(tuán)之外， 無(wú)錫小天鵝 股份有限公司和德國(guó)庫(kù)卡（于法蘭克福證券交易所上市）也是何享健實(shí)際控制的上市公司。以目前的股價(jià)計(jì)算，三家公司市值累計(jì)超過(guò)4000億元人民幣。

福布斯2018全球富豪榜顯示，何享健目前財(cái)富值201億美元，位列中國(guó)富豪榜第六位。如果美的置業(yè)上市成功，那么已過(guò)古稀之年的何享健將坐擁4家上市公司。

　　 為擴(kuò)張規(guī)模至千億，負(fù)債和現(xiàn)金流成痛點(diǎn)

作為一家地產(chǎn)公司，美的置業(yè)一直在不斷地?cái)U(kuò)張自己的版圖。

　　經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)事京廣線以東地區(qū)，手握地產(chǎn)大多數(shù)是在二三四線城市。其中，珠三角、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、 環(huán)渤海 和西南等5個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)分別占比23.4%、20.4%、20.5%、12.8%、14.6%。大本營(yíng)佛山手握28個(gè)項(xiàng)目，601.4萬(wàn)平方米。

然而，由于地產(chǎn)行業(yè)“預(yù)售模式”的特殊性，龐大的預(yù)收賬款拉高了其資產(chǎn)負(fù)債率。從2015到2017年，美的置業(yè)凈負(fù)債比率分別高達(dá)622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業(yè)凈負(fù)債率181.4%，高出行業(yè)平均水平近1倍。

雖然這一指標(biāo)不能真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)狀況，但是以地產(chǎn)行業(yè)平均凈負(fù)債率50%的情況來(lái)看，美的置業(yè)依然存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　 赴港背后：資金的渴求和融資渠道的拓展

對(duì)于資金的極大渴求、將融資渠道快速拓展，是美的置業(yè)上市的主要?jiǎng)恿Α?/p>

在國(guó)內(nèi)A股對(duì)房企上市監(jiān)管?chē)?yán)格的條件下，以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資正是被中國(guó)保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控的重災(zāi)區(qū)，然而美的置業(yè)約34.5%的借款均是通過(guò)信托及其他融資安排。

因此去香港上市則是美的置業(yè)最好的選擇。通過(guò)資本市場(chǎng)的力量，解決短期融資和套現(xiàn)，快速獲取資金。

　　反觀A股，截至2018年一季度，135家A股上市房企的最新資產(chǎn)負(fù)債情況其合計(jì)負(fù)債額為6.95萬(wàn)億元，其中有35家上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率在八成以上，占比26%， 魯商置業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債率更是高達(dá)94.06%。而作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)對(duì)龍頭的千億市值房企萬(wàn)科合計(jì)負(fù)債的絕對(duì)數(shù)值更是達(dá)到了1.03萬(wàn)億元。雖然去年全年和今年一季度，萬(wàn)科分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)33.44%和28.68%，但也掩蓋不掉高負(fù)債下所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

20年里，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額一直穩(wěn)步上揚(yáng)，盡管2010年以后雖然總體增速逐步放緩，但是基數(shù)較大的原因，絕對(duì)負(fù)債額依然無(wú)法被忽視，這些都對(duì)房產(chǎn)公司未來(lái)穩(wěn)健發(fā)展埋下了隱憂。

　　 結(jié)語(yǔ) 　　

當(dāng)下美的置業(yè)正在產(chǎn)城融合、科技小鎮(zhèn)、智能家電、智慧家居、海外項(xiàng)目等細(xì)分領(lǐng)域多方向布局，就在上周，美的置業(yè)更是宣布要打造“未來(lái)新生活方式引領(lǐng)者”。

從2004年進(jìn)軍房地產(chǎn)，到2010年開(kāi)始擴(kuò)張，再到2017年沖刺……作為美的集團(tuán)的創(chuàng)始人、已過(guò)古稀之年的何享健終于再攜美的置業(yè)征戰(zhàn)資本市場(chǎng)，只是在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速明顯放緩、眾多房企爭(zhēng)搶地皮擴(kuò)張的當(dāng)下，美的置業(yè)真的能從“同胞兄弟”美的電商的光芒中走出來(lái)么？

本文為投資界原創(chuàng)，作者：Sunny，原文：http://news.pedaily.cn/201806/432350.shtml