10月29日，蛋殼公寓正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)遞交招股書，準(zhǔn)備在美國(guó)紐交所上市，股票代碼為"DNK"。

在此之前，青客公寓也遞交IPO申請(qǐng)，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)上市熱潮。上市潮意味著走過(guò)了萌芽期、快速增長(zhǎng)期、陣痛期后的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，正在進(jìn)入成熟發(fā)展期，未來(lái)長(zhǎng)租公寓之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加聚焦、更加純粹。

從千帆競(jìng)發(fā)到洗盡鉛華

在一二線城市房?jī)r(jià)高企的今天，對(duì)于年輕人而言，租房已經(jīng)成為一個(gè)長(zhǎng)期且穩(wěn)定的需求。

然而國(guó)內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)期以個(gè)人出租為主，機(jī)構(gòu)化租賃機(jī)構(gòu)缺失，客觀上造成了供需關(guān)系的錯(cuò)配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部在租房源中，一居室占比僅有25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。一個(gè)可以想象的場(chǎng)景是，一位擁有三居室的房東，很難把房間整租給租戶。

信息中介模式可以看作是解決市場(chǎng)需求的1.0時(shí)代。只是發(fā)展到當(dāng)下，信息中介出現(xiàn)的弊端愈發(fā)明顯。黑中介盛行、假房源信息泛濫等問(wèn)題，房東不放心出租、租客也時(shí)常被坑。市場(chǎng)迫切呼喚強(qiáng)勢(shì)品牌來(lái)解決兩個(gè)C端用戶的需求。

機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租公寓成為最直接的解決辦法。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的裝修、配置，并提供租后服務(wù)，長(zhǎng)租公寓讓房東更省心，讓租客住得更舒心。作為第三方，長(zhǎng)租公寓很好地承接了最核心訴求。

2011年至2016年間，長(zhǎng)租公寓處于發(fā)展早期，自如、青客等長(zhǎng)租公寓品牌就已出現(xiàn)，蛋殼是后起之秀，2015年初成立以后發(fā)展迅速。

2016年底開始，“房住不炒”政策方向的確立，住房租賃市場(chǎng)受到了國(guó)家政策的鼓勵(lì)，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)“風(fēng)口”。開發(fā)商、酒店系、中介公司、 創(chuàng)業(yè) 者紛紛涌入賽道，試圖分一杯羹，行業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展期。

就像O2O、網(wǎng)約車、共享單車一樣，資本雖然加速企業(yè)的發(fā)展，卻也讓企業(yè)積蓄了風(fēng)險(xiǎn)。特別是像長(zhǎng)租公寓行業(yè)，又是一個(gè)重投入行業(yè)，對(duì)資金的依賴程度高，處在成長(zhǎng)期迅速擴(kuò)張的企業(yè)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)陷入困境。2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓連續(xù)爆雷、開發(fā)商相繼退出幾乎都是由于相似的原因。

長(zhǎng)租公寓的價(jià)值修復(fù)

長(zhǎng)租公寓本身是一個(gè)民生行業(yè)，是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)逐漸獲利的玩法，無(wú)法滿足快速變現(xiàn)的要求。前期統(tǒng)一收房、統(tǒng)一裝修需要付出大量的資本。

規(guī)模化既是戰(zhàn)略需求也是實(shí)現(xiàn)盈利的必經(jīng)之路。只有當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定程度，才能以規(guī)模化降低裝修成本。同時(shí)，當(dāng)房源完成第一次裝修，房子在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)幾乎都不需要再次裝修。也就是說(shuō)，只要房東繼續(xù)出租，成本是邊際遞減的。只要營(yíng)收穩(wěn)定，會(huì)逐步逼近盈虧平衡點(diǎn)。

可以看出，長(zhǎng)租公寓當(dāng)前的主要任務(wù)。一是繼續(xù)規(guī)模化，增加營(yíng)收并降低成本。從蛋殼公寓的招股書來(lái)看，截止2019年9月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶13地市場(chǎng)，共運(yùn)營(yíng)406,746間房間，與2015年年底相比增長(zhǎng)了166倍。由此帶來(lái)的單間裝修成本從2017年的平均12646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10404元/間。

另外，提升房東的續(xù)簽率和租戶續(xù)租率，降低成本來(lái)獲得穩(wěn)定的營(yíng)收。從招股書來(lái)看，截至2019年6月30日，蛋殼公寓租客入住率高達(dá)89%，租客續(xù)租率超過(guò)了51%，房東續(xù)簽率為80%，居于行業(yè)首位。

只要續(xù)租和續(xù)簽穩(wěn)定，盈利只是時(shí)間問(wèn)題。蛋殼公寓已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)趨勢(shì)。招股書顯示，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，而蛋殼公寓的投入回本周期為12到20個(gè)月。也就是說(shuō)，在與房東的租約內(nèi)，可以提前鎖定盈利期。

除了自身的經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)大環(huán)境也在經(jīng)歷一個(gè)自我修復(fù)的過(guò)程，洗牌期的陣痛讓市場(chǎng)重歸理性，讓供需回歸平衡。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，對(duì)租房?jī)r(jià)格的期待將回歸理性，對(duì)長(zhǎng)租公寓的認(rèn)知更完善，不再片面要求租金上漲，而是更加看重機(jī)構(gòu)的實(shí)力和資質(zhì)，這對(duì)于頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)是一大利好。資本將更加聚焦于頭部企業(yè)的價(jià)值，最終讓其獲得更多的資源和更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

由此可見，在經(jīng)營(yíng)上，頭部企業(yè)有逐步盈利的可能;在大環(huán)境上，頭部企業(yè)正在獲得越來(lái)越多的資源傾斜。這是市場(chǎng)逐漸成熟的標(biāo)志，上市潮便是市場(chǎng)從陣痛期到成熟期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更加聚焦：看服務(wù)、重運(yùn)營(yíng)、拼實(shí)力

成熟期的競(jìng)爭(zhēng)將呈現(xiàn)怎樣的畫面?一個(gè)可以預(yù)見的趨勢(shì)是，頭部企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將更加純粹，回歸長(zhǎng)租公寓最根本的功能。

首先是服務(wù)。當(dāng)供需回歸平衡，市場(chǎng)份額更加集中，巨頭之間的競(jìng)爭(zhēng)將演化為服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。即誰(shuí)能讓房東和租客滿意，誰(shuí)就能優(yōu)化成本獲得更快的營(yíng)收。艾瑞咨詢的調(diào)查報(bào)告顯示，蛋殼公寓主要以標(biāo)準(zhǔn)化的房屋產(chǎn)品和高品質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量取勝。74%的被訪用戶對(duì)蛋殼公寓給與積極正面的評(píng)價(jià)，在房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量、流程便利性和App產(chǎn)品使用體驗(yàn)、總體租客滿意度等方面，蛋殼公寓都居于行業(yè)首位。只有真正讓用戶感到滿意，才是持久發(fā)展的源動(dòng)力。

其次，運(yùn)營(yíng)效率決定成敗。當(dāng)長(zhǎng)租公寓的規(guī)模越來(lái)越大，平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)效率變得異常關(guān)鍵。高效的運(yùn)營(yíng)將帶來(lái)更高的滿租率，從而進(jìn)一步降本增收。

第三，比拼實(shí)力，既包括資本層面的加持，又包含管理團(tuán)隊(duì)的實(shí)力。二者相輔相成，資本要為企業(yè)創(chuàng)造更好的機(jī)會(huì)，不只是物質(zhì)上的還是合作上的，而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平也同樣重要。從招股書看，蛋殼公寓引入了螞蟻金服作為戰(zhàn)略 投資 方。雙方一直在探索支付、 金融 服務(wù)和獲客等方面的合作。同時(shí)在創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)下，過(guò)去三年，蛋殼公寓的房間數(shù)，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)360%。

當(dāng)然，在傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)之外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)尋求更多元化的收入。多元化能夠有助于進(jìn)一步改善利潤(rùn)率情況。目前自如和蛋殼都在保潔、維修等業(yè)務(wù)上不斷積累經(jīng)驗(yàn)，這也體現(xiàn)了未來(lái)的一大趨勢(shì)。

綜合來(lái)看，在經(jīng)歷了萌芽期、快速增長(zhǎng)期、陣痛期后，如今的上市熱潮正在開啟長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)新的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。市場(chǎng)將逐漸步入成熟期。資源向頭部平臺(tái)集中，規(guī)模化的不斷發(fā)展、運(yùn)營(yíng)效率的提高將逐漸優(yōu)化巨頭們的經(jīng)營(yíng)狀況。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)此刻已經(jīng)打響，經(jīng)營(yíng)邏輯、服務(wù)水平、平臺(tái)底蘊(yùn)都將深刻影響著巨頭之間未來(lái)的格局變化。