“小物業(yè)，大民生”正逐漸成為市場共識。

近年來，在住宅需求得到滿足后，業(yè)主們越發(fā)重視小區(qū)配套的物業(yè)服務水平，但在日常生活中，物業(yè)、業(yè)主雙方關于物業(yè)費繳納、小區(qū)公共收益支配等方面的糾紛卻頻頻見諸媒體，引發(fā)各界關注。

值此3·15國際消費者權益日之際，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近年來物業(yè)服務領域的一些典型案例，結合政策趨勢與法律框架，提煉出物業(yè)常見問題。

一、捆綁收費合理嗎？

交房時被要求預繳物業(yè)費，似乎已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

以深圳某人才項目為例，2024年底交付，業(yè)主陳先生在收房時就被要求至少提前預繳6個月物業(yè)費，“有的業(yè)主還被要求預繳一年費用才能收房”。據(jù)每經(jīng)記者了解，部分項目甚至將物業(yè)費預繳與門禁卡、電梯卡等事宜綁定。

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受每經(jīng)記者采訪時表示：“這種捆綁收費是違法的。交房本是開發(fā)商的義務，無權要求業(yè)主預繳物業(yè)費；物業(yè)公司更無權在開發(fā)商交房時，要求預收物業(yè)費。遇到這種情況，可以直接向住建部門或房管部門進行投訴，要求對這種違法違規(guī)行為進行調(diào)查處理，必要時甚至可以直接報警。如果屢禁不止，還可以提起相關民事訴訟。”

中物智庫高級研究員宋子謙則指出，這主要取決于商品房銷售合同和物業(yè)服務合同中的規(guī)定，“若商品房銷售合同中對預繳物業(yè)費有特別約定，且在該約定合法有效的情況下，合同雙方應當按照約定處理”。

二、裝修還要交管理費？

新房裝修本是一件開心事，但按照部分物業(yè)公司的管理規(guī)定，業(yè)主在裝修前需要先繳納裝修管理費、垃圾清運費，以及裝修押金和保證金等。但裝修完成驗收后，物業(yè)卻不愿意退還裝修押金，并以此用來抵扣日后的物業(yè)費，這往往會引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的糾紛，喜事變成煩心事。

王玉臣指出，各地規(guī)定不同，還是要按照當?shù)氐南嚓P規(guī)定來執(zhí)行，一些地方已經(jīng)取消了裝修押金或保證金。

如2023年北京市住建委發(fā)布的《關于進一步規(guī)范住宅物業(yè)管理項目生活垃圾和住宅室內(nèi)裝飾裝修相關收費的通知》中，就明確取消了裝修保證金，同時明確規(guī)定物業(yè)服務收費標準中包含生活垃圾清運費的，物業(yè)服務人不得再收取生活垃圾清運費；未包含的，可以收取。生活垃圾清運費收費標準為30元/戶·年，該標準應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。物業(yè)公司不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務費。

三、物業(yè)費起始時間到底怎么算？

關于物業(yè)費收取時間，一直都存在糾紛。

如寧波北侖區(qū)年初判決的一起法律案件，就源于一業(yè)主在2021年7月收房時發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，隨即開發(fā)商啟動整改，當年9月整改完成。但物業(yè)公司要求從當年8月起計算物業(yè)費，業(yè)主則主張從10月開始，雙方未能達成一致，最終訴諸法院，此后陷入了長達數(shù)年的物業(yè)費爭議。

“如果開發(fā)商交的房子不具備交房條件，購房人并未在交房時就收房，那么物業(yè)費的起始時間應該是入住時間。”王玉臣指出，若開發(fā)商交的房子符合交房條件，但業(yè)主遲遲不收房，這種情況往往會在合同中約定以交房時間為準來算物業(yè)費，合同約定優(yōu)先。

宋子謙則表示，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條明確規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。

四、公共收益去哪兒了？

“物業(yè)費年年交，到底花在哪了？”

“小區(qū)電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”

作為業(yè)主，你是否也有過這些疑慮？

據(jù)每經(jīng)記者觀察，近年來隨著居民自治意識的逐步提高，涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的糾紛、訴訟數(shù)量也呈上升趨勢，特別是在小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的更替過程中，對小區(qū)公共收益的追索屢屢成為焦點。

“根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十三條、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第三項，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。”宋子謙提醒，業(yè)主請求公布、查閱物業(yè)服務合同、共有部分使用和收益情況的，法院應予支持。

五、房屋存在質(zhì)量問題怎么辦？?

“我家臥室窗戶漏風的問題跟你們反映過多少次？反映情況時當看不見，收費倒是挺積極，物業(yè)服務做到位了嗎？”

近年來，不少業(yè)主因房屋質(zhì)量差、物業(yè)服務不到位等問題拒交物業(yè)費，最終被物業(yè)公司起訴，那么業(yè)主能否以這些理由拒交物業(yè)費？

“如果在房屋保修期內(nèi)，應由開發(fā)商承擔日常的維修義務，業(yè)主可以直接找開發(fā)商。至于開發(fā)商是自己維修，還是讓施工企業(yè)或物業(yè)維修，則是開發(fā)商需要處理的問題。”王玉臣表示，即使不在保修期內(nèi)，如果存在施工缺陷或設計缺陷，開發(fā)商依舊需要承擔相應的維修責任。

王玉臣指出，若超出了保修期，又不屬于施工缺陷或設計缺陷等特殊情況，則可以先找物業(yè)公司，要求物業(yè)公司維修。“公攤部分或公共部分的維修義務在物業(yè)公司，但此時可能會涉及公共維修基金的使用。”