[ 摘要 ]長租公寓在一線城市的增長仍將持續(xù)，數(shù)據(jù)顯示上半年一線城市的長租公寓流量在10%~15%，明顯高于全國平均值，對于一線城市的長租公寓租金監(jiān)管要求也會高于其他城市。

聽說北京的租房企業(yè)在8月19日承諾不漲租金后，住在北京朝陽區(qū)的自如房客韓女士趕緊上網(wǎng)去看了看。

“我一直關(guān)注我隔壁的房間，一周前剛被退租重新裝修，價格由每月3200元左右漲到3690元。昨天看到房產(chǎn)中介開會的消息再去看，價格還是3690元。”韓女士對第一財經(jīng)記者表示。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人參加，共同承諾“三不”，即不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，它們還拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

由于房企承諾的是短期數(shù)月不漲價，數(shù)月之后的長期穩(wěn)價機制又將如何走？

房租若不穩(wěn)調(diào)控政策或?qū)⒓哟a

在上述座談會之后，參會的長租品牌在近兩日已紛紛作出承諾。

8月20日下午，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱，2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，且不囤房惜租；蛋殼公寓承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。在北京地區(qū)，2018年12月31日前，凡滿足簽約條件、簽約租賃時長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價；2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶（含新簽和在租），到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

20日晚間，自如發(fā)布了《關(guān)于維護住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展的說明》，承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場提供新增房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應），新增投放市場的房源會維持租金不漲；全國九城續(xù)約房源漲幅不超過5%。

有自如管家向第一財經(jīng)透露，房產(chǎn)中介開會后，截至21日，公司并沒有進行大規(guī)模調(diào)價。

“房租價格一直是跟著市場走的。是否調(diào)價有重要的時間節(jié)點。一般來說，如果房源發(fā)布后一個月未成交，則進行調(diào)價。此外，兩個月、三個月也都是調(diào)價的時間節(jié)點。所謂的存量房源投向市場，是指市場本身存在的存量，也就是之前因為種種原因交易不出去，沒法出清的，并不是原本囤著沒有掛出來的。長租公寓無論是否租出去，公司每月都要照付給房主錢，所以不會有囤房源不發(fā)布的現(xiàn)象。”該管家說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，北京的樓市調(diào)控力度已是在全國領(lǐng)先的，這個承諾的發(fā)布體現(xiàn)了調(diào)控政策開始關(guān)注房租，如果房租不穩(wěn)，調(diào)控的政策可能繼續(xù)重磅加碼。

張大偉表示，租賃市場缺乏準確的數(shù)據(jù)。不論是租賃房源數(shù)量還是租金數(shù)據(jù)大部分都是一些參與租賃市場交易的機構(gòu)發(fā)布，很難說沒有干擾因素。12萬間（套）房，定義不一樣。有些是間、有些是套，所以總體到底能滿足多少人居住很難估算，如果按照12萬套計算，12萬套房占整體市場租賃房源比例接近8%。如果這12萬套房真的不漲租金，那么北京市場的租賃價格將明顯平穩(wěn)。

既要保有效供應也要指導收益基準

多位自如房客對記者表示，他們都有過“搶房”經(jīng)歷。“看好一個即將退租的房子，管家說房源放出來后就立刻通知我，我在第一時間搶了，但點進去之后還是被別人租了。”而這種情景屢見不鮮。

租房需求的持續(xù)增長，是房租上漲的一個壓力來源。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院線上數(shù)據(jù)，2018年上半年，全國一線城市租賃找房數(shù)據(jù)出現(xiàn)普漲。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對第一財經(jīng)表示，在持續(xù)上漲的需求下，供應量增長規(guī)模如果無法和需求相匹配，房租上漲的壓力會逐步增加。

張波表示，長租公寓在一線城市的增長仍將持續(xù)，數(shù)據(jù)顯示上半年一線城市的長租公寓流量在10%~15%，明顯高于全國平均值，對于一線城市的長租公寓租金監(jiān)管要求也會高于其他城市。

張大偉認為，租賃市場租金上漲的根源在供需矛盾，“因為蓋房出租在當下的租售比情況下是不可能賺錢的，在這種情況下，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。要破解房租不合理上漲的困境、緩解供需矛盾，可以通過疏解人口、增加供應來實現(xiàn)。”

隨著租房市場的快速發(fā)展，相關(guān)部門的政策支持力度不斷提升。張波建議，還需要在以下三點上重點發(fā)力。

首先，從國外發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，穩(wěn)定租金無不需要借助強制手段來保障。目前不少城市已經(jīng)出臺了租賃相關(guān)的文件和政策，但國內(nèi)租賃還未上升到國家法律層面，保障的力度有待切實提高。

其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點，加快部分城市商住用房改建成出租房源等。

最后，張波認為，對于各類租賃運營機構(gòu)要采用“胡蘿卜+大棒”政策。一方面針對包括長租公寓在內(nèi)的各類租賃運營方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面要各地做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點嚴查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問題。（董鑫）