5月23日下午，北京市住房城鄉建設委等部門正式就《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)，《意見》對租賃型集體宿舍的用地來源、消防標準等方面做了細化工作。 這是租賃型職工集體宿舍在政策規章條例方向邁出的第一步。

今年初，北京市住建部門就開始對租賃型集體宿舍進行相關探索研究，計劃結合市場需求，推出包含職工宿舍在內的多種租賃住宅類型。 經過小半年的醞釀，試行意見終于出臺。

《意見》規定， 租賃型職工集體宿舍將對接給用工單位，且不得直接面向個人或家庭出租。 單次租賃合同期限一般不超過3年，最長不超過5年，鼓勵租賃雙方就租賃合同一年一簽。在建設用地上，除了違建以外，集體用地、工業用地和商用用地都納入租賃型宿舍土地供應類型渠道。

在此之前，員工 長租公寓 都是怎么個形式?

在意見出臺前， 員工宿舍 安家落戶在長租公寓里已不是什么稀奇的事。隨著長租公寓市場的興起（2017年市場規模已經達到1.3萬億），長租公寓已經成為一部分企業偏好的員工住房類型，只不過一直沒有出現純粹的員工公寓。

在此之前，長租市場中的員工宿舍可以大致分為以下三種類型：

1、【企業-企業】：企業合作，直接租賃

長租公寓運營商是對整個市場開放的，包括個人（含家庭）與企業。 入駐企業與公寓運營商直接簽訂協議，占據長租公寓中的一部分居住空間是市面上宿舍公寓最普遍的形式。

以集中式長租公寓 魔方公寓 下的子品牌魔方9號樓為例。9號樓作為魔方公寓一條獨立的產品線，率先提出為企業客戶定制員工租住方案的戰略方向，成為租住市場上首個B2B模式的公寓品牌，屬于率先切入員工公寓領域的頭部企業。9號樓以居住在城市中心的人力密集型企業員工為主要服務對象，一方面緩解了住房難，另一方面有助于打擊治安管理混亂、消防隱患多的城市群租房。優客逸家也與成都一產業園達成宿舍公寓合作，為園區內企業職工提供員工公寓住房及管理運營服務。

對公寓運營商來說，做B端比做C端更有吸引力。短時間、大規模地降低空房率，集中管理更省心，員工交流也更方便。優客逸家CEO劉翔認為，平臺和企業直接對接，在銷售上不僅省時省事，管理上也更容易，因為“企業要和平臺一起來承擔管理義務。”

2、【政府-企業-企業】：政府主導，配合人才保障住房政策

長租公寓作為一種居住空間類別，也成為政府人才引進和安居計劃的承接方。

以深圳為例，深圳一直鼓勵發展人才安居住房。昨日，深圳市規土委發布的《深圳市住房建設規劃2018年度實施計劃》提出，2018年度計劃新增安排建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約5萬套、268萬平方米。 人才住房計劃中，長租公寓也扮演了一定分量的角色。

深圳水圍村的檸盟人才公寓就是一個建立在安居政策上長租“樣板工程”，由深業置地改造運營。將城中村集體用地變為租賃用地，改造而成的504套公寓，以政府人才住房的形式面向區內重點企業和社會組織配租。檸盟人才公寓符合年輕人生活居住習慣、靚麗的外表和完備的消防設施，不僅帶動了當地社區升級發展，也為城中村轉型提供了新思路。

水圍檸盟人才公寓

圖片來源：深圳特區報

公寓運營商與人才安居計劃合作的欲望是強烈的，競爭也是激烈的。 2017年10月，萬科泊寓與深圳市人才安居集團簽署戰略合作協議，以萬科泊寓為平臺，二者將會在人才安居房和社會租賃住房的開發建設上下游一系列環節達成全方位合作。深圳寶安的中糧紫云公寓也是中糧地產與深圳人才安居集團的合作項目。

萬科前總裁郁亮2017年接受媒體采訪時曾說：“我們與人才安居集團合作以后，我們的管理規模可以翻番。”郁亮說。

3、【企業】：辦公居住一體化

長租公寓與聯合辦公似乎是房產領域兩個涇渭分明的新物種，但也有人把它們結合起來，換句話說，也就是“辦公室有床啦”。 既有員工宿舍，又能職場辦公，從物理空間的便利性和限制性出發，這樣的長租公寓通常是集中式的。

前不久完成B+輪融資的 共享際 就以“輕重并舉+職住平衡”的定位，成為長租公寓中一股“清流”。商住辦共享綜合體。譬如，北京長陽?共享際采取產業園的形式，囊括200多間青年公寓，配備3000平米的共享辦公空間以及60個loft創意工作室。園區內還有運動、娛樂共享空間和相關配套設施。

為什么要出臺這樣的政策？

• 從人才政策上看

發展租賃型員工宿舍一方面響應了“房住不炒”的國家政策，另一方面也是各地政府吸引人才的花式手段。 今年以來，各地開展一場“人才爭奪戰”，近日這場戰役有白熱化趨勢。

人才要宜居，首先要解決居住問題。國家層面抓緊調控：5月初，住建部約談12城，防止房地產市場過熱。

地方上，有的探索房產金融市場，發展房屋租賃。4月，深圳市發行國內首單公共租賃型人才公寓REITs，儲架額度為200億元，創近年來交易所REITs產品規模新高；有的給予人才豐厚補貼，5月中，海南省雄心勃勃發布《百萬人才進海南行動計劃》，落戶人才除了購房與本地居民享受同等優惠外，35歲以下全日制本科生人才每月可以享受1500元月租房補貼，連續補貼三年；有的擴展人才住房房源數量，就在昨日，武漢市宣布規劃建設14個“長江青年城”大學生安居房，建筑為1000萬平方米，以滿足留漢大學畢業生居住和創業就業需要。

雖然社會對于未來租賃型員工宿舍的價格仍多猜測，但是 億歐記者認為，租賃型職工集體宿舍相較于市面上地理位置和居住品質都差不多的長租公寓，價格上一定要有吸引力。否則如何吸引“一個月工資，半個月交房租”、在城市中負重打拼的藍、白領青年。 北京市人民政府辦公廳主辦、北京市經濟和信息化委員會承辦的政府網站——首都之窗在昨日也轉載了媒體報道，文章認為，“租賃型職工集體宿舍能夠破解‘藍領’居住難題”。

• 從消防安全上看

《意見》還對租賃型集體宿舍的消防基礎設施建設提出了具體標準。如居住房間不應布置在地下室及半地下室、建筑的耐火等級不應低于二級，改建的集體宿舍不應設置燃氣廚房等，對集體宿舍內外部裝修采用的涂料也有明確而細致的規定。

2017年11月，北京長租公寓19死1傷的火災敲響了長租公寓的警鐘。11月20日開始至12月底，北京開展為期40天的安全隱患排查、清理、整治專項行動。據媒體報道，北京樂乎次渠店因為消防不過關北清查，當月就搬走了三分之一的住戶。

從消防安全標準制定的重要性角度出發，此次《意見》出臺對于長租公寓的健康、長久發展起了推動作用。

• 從土地性質上看

《意見》對租賃型職工集體宿舍供應的土地來源做出明確規定，有助于房租 租賃市場 的有序發展。切實增加土地渠道，包括集體用地、產業園區用地、低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店

土地性質的轉型與消防是否合規有密切聯系。許多長租公寓由閑置商用大樓、工業廠房或是農民房改造而成，房屋結構及消防配套設施并不滿足居住要求，改造是一件很麻煩的事。

此外，土地性質不明對于公寓運營商來說也有較大風險。綠城集團行政總裁曹舟南就曾公開表達出自己的擔心：“長租公寓對于品質、地段、配套都有一定的要求，而當下大面積的長租公寓，很多都是工業用地，位置偏遠、配套不全。到底怎么做，拿什么地段的地，拿什么性質的地，都需要考慮。”

2017年10月，深圳正式出臺了《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，正式允許“商改住”和城中村開展規模化租賃。

中國飯店學會公寓委員會專家組組長穆林認為，從存量資產改造、產業發展以及政策導向來說， 廠房、農房或者是商業用房變成租賃住宅是合理的。 不過，需要專業化的機構進行專業化的改造和運營，才能避免安全隱患，解決消防問題。

• 從性格心理上看——年輕人喜歡新鮮有趣的生活方式

租賃型員工宿舍迎合了在京務工的年輕人口味.

據調查，一線城市租房族的年齡占比分布中，20-30歲的租房族占據租房市場的76,54%。熱愛新鮮事物、追求社交和品質是大部分年輕人的天性，同樣體現在他們的消費傾向和消費數據中。

根據數據商業服務品牌“泰一數據”發布的《數字時代中的品牌聯系，得青年人者得天下》報告認為，信任、個性化、社交、參與感是品牌與Z世代消費者（95后）的交往關鍵詞。也就是說，青年人同樣愿意為個性化、有社交聯系和參與感的租賃公寓買單。

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