港股上市的大連萬達商業地產股份有限公司(03699.HK，下稱“萬達商業”)私有化進程出現變數。據彭博社報道，其第六大股東、持股比例為5.38%的荷蘭APG基金對私有化報價提出異議，認為每股52.80港元的價格缺乏吸引力。萬達商業6月30日早間發布公告稱，預計其H股交易最后日期為9月13日，預計9月20日下午4時自香港聯交所撤回H股上市。

一方面是已經公布的擬退市時間，一方面是股東價格博弈。萬達商業能否順利如期私有化，目前還不得而知。

預計9月20日退市

萬達商業6月30日發布的公告稱，預計9月20日撤回上市,惟須達成撤回該等證券在香港聯交所上市的一切條件且獲得有關退市所需監管批準后,方可作實。

作為萬達集團旗下的商業地產上市平臺，萬達商業于2014年12月登陸香港聯交所。上市僅僅一年半后，今年5月30日，停牌一個多月后的萬達商業公告披露，由中國國際金融香港證券有限公司代表萬達集團等聯合要約人，對H股提出自愿全面要約，以收購全部已發行H股。

為何選擇私有化?對此，萬達集團董事長王健林對外解釋稱，堅持私有化原因可能是多種多樣的，最核心的原因是價值被嚴重低估。在王健林看來，萬達商業去年凈利潤中35%來自于固定租金業務，租賃業務占比已達1/3，每年增長5.2%，而今年租金收益對凈利潤的貢獻將超過4成。他認為，資本市場不應用簡單的房地產公司來給萬達商業估值，讓其市值低于凈資產，這種低估值讓他“無法忍受”。此前的公告稱，倘若H股要約完成，萬達商業已就可能進行的A股發行向中國證監會提出申請，將繼續考慮為實現H股退市后于A股上市的可能選擇機會。

根據公告，除非聯合要約人將H股要約延期至其根據收購守則決定的日期，否則H股要約將于2016年6月30日(星期四)開始，而接納H股要約的最后時間及日期為2016年8月16日(星期二)或2016年9月13日(星期二)(視情況而定)下午4時整。若萬達商業H股要約延期或修訂，則有關延期或修訂的公告將說明下一個截止日期或(若H股要約就接納而言成為或宣布成為無條件)說明H股要約將仍然可供接納，直至另行通知。

股東博弈

王健林今年5月前后曾對外稱，萬達商業的私有化一定要付出比上市更高的成本。彼時，萬達商業當時定下的要約收購價為每股H股現金52.80港元。假設悉數接納要約，萬達商業H股要約的代價將為344.5億港元(約合人民幣292億元)。

52.80港元的定價，較IPO定價48港元上浮10%，較3月29日(首次刊發有關私有化要約意向公告日期前的交易日)的收市價溢價約44.5%，較停牌前最后交易日4月22日前30個交易日平均收市價每股H股42.54港元溢價約24.1%，較最后交易日前60個交易日平均收市價約每股H股38.39港元溢價約37.5%。

對于這一價格，市場看法不一。

一種說法是，從價值層面看，萬達商業私有化要約價格對應的2015年PE及2016年預測PE為11.7倍和9.9倍，要約價格對應的估值倍數，相較于其他可比內房股溢價分別達到33%和36%，這說明王健林拋出的條件相當誘人，有破釜沉舟之勢。花旗集團則在研究報告中分析，萬達集團的私有化報價屬可接受水平，花旗認為，若將萬達商業發放的股息計算在內，則實際的私有化價格達到54.05港元每股，但這一價格仍較萬達商業的2016年預估資產凈值折價超過4成，因而這一收購價格并不令人興奮。同時，金融服務提供商wind資訊統計的機構預測數據顯示，在9家證券公司對萬達商業的評估中，這些機構給予萬達商業的平均目標價達到63.78港元。

一個月后，就傳出了股東提出異議的消息。北京時間6月29日，彭博社報道稱，萬達商業第六大股東、持股比例為5.38%的荷蘭APG基金對私有化報價提出異議，APG基金負責人在香港接受采訪時表示，由于王健林提出的每股52.80港元的私有化報價“沒有吸引力”，因此該基金對這一私有化計劃“有顧慮”。報道援引該負責人的表述稱，APG尚未決定如何就這筆44億美元的交易進行投票。

根據報道，APG是在萬達商業2014年首次公開募股時購買的股票，因此若賣出持股，該公司將獲利。較高位進入的是身為萬達商業港股第三大股東的貝萊德，這家全球資產管理巨頭持倉多數是在去年第二季度建立的，當時萬達商業的股價升至了78港元的最高點，因此若王健林提出的每股52.80港元的提議得以推進，該公司勢將遭受約2.35億港元(約3000萬美元)的損失。彭博數據顯示，貝萊德持有4400萬股股份，截至上個月約占萬達商業股份的6.8%。

值得注意的是，萬達商業在公告宣布52.80港元的私有化報價的同時，還曾提到H股要約作實需要兩個條件，即“經獨立H股股東(無論是親身或委派代表投票)持有的H股所附帶的表決權中至少75%予以批準，同時就決議案所投的反對票數目(以投票表決方式)不超過獨立H股股東持有的全部H股所附帶表決權的10%”。

這意味著，只有在不多于10%投資者反對及超過75%投資者贊成的前提下，萬達商業私有化才可能順利完成。而APG和貝萊德的總持股比例約12%。市場分析稱，這將是萬達商業私有化提案能否通過的關鍵，即便是10%的股東反對，私有化就會被擱置。

第一財經記者6月30日上午就此采訪萬達集團，對方未予回應。截至本報記者30日下午發稿時，萬達商業股價上漲1.84%至46.95港元。

來源：第一財經