編輯導語：前一陣子蛋殼公寓被爆出問題，引起多租客以及公司員工的不滿，一些租客維權都成問題；長租公寓出問題也不是第一次了，為什么長租公寓會有那么多爆雷事件？本文作者對此作出了分析以及思考，我們一起來看一下。

最近蛋殼暴雷了，社會反響很大，長租公寓出問題這事已經有兩三年了；但是相信普通大眾和我是一樣的心理，“倒霉的永遠是別人，自己這么謹慎，而且選的是大公司，不會有什么事的”。

其實很多事情看似離的很遠，其實有的時候和你僅隔了一層窗戶紙，一捅就破！事出反常必有妖，人若反常必有刀，言不由衷定有鬼。

前幾天有朋友在群里問為什么大平臺都會盡量拉長應付賬款的付款周期，根本原因就是讓手中有現金流，防止資金鏈斷掉而帶來的一系列后果。

本篇就以蛋殼為例聊聊我對其的簡單理解。

一、財務報表

大家都知道企業有三個報表非常重要，即資產負債表、利潤表和現金流量表，簡單回顧一下。

資產負債表反映的是一個時點的快照，它反應的是當時的企業的整體情況，有多少固定資產、流動資產，有多少應收賬款、多少應付賬款、有多少長期負債、有多少待分本利潤等，這里有一個恒等式：資產=負債+所有者權益。

利潤表反映的是一個時間段的企業經營狀況，它從上到下就是一個漏斗型，最后企業凈利潤是經營層層篩選的漏斗的出口，收入去除成本、費用、稅費等最后得出凈利潤，這里仍有一恒等式：利潤=收入-成本（費用）。

現金流量表反映的是企業在一定會計期間和現金等價物流入和流出的報表，它是企業的血液，如果這個斷了，那么企業勢必會出問題，這個是某些長租公寓出事的關鍵。

這里要清楚，有利潤并不代表公司有現金，有現金不代表有收入。

下圖是蛋殼公寓的最新動態，利潤是負的，每股現金流也是負的：

2020年第一季度財報中：資產（93.00億）=負債（90.27億）+所有者權益（2.73億）。

營業毛利潤（-1612.80萬）、營業利潤（-12.37億，營業費用高達12.20億），歸屬母公司股東的綜合收益（-10.89億）。

現金流的流入與流出有三部分，即投資、籌資與經營活動，在財報上可以看到，蛋殼的經營和投資主要靠的是不斷的籌資活動來維持，自身造血功能比較弱。

風險，在蛋殼上市時應該就可以看出，如下圖：

二、租房模式

先看下租房的模式演變過程，以我了解過的可以分為以下幾種：

1）這種方式非常安全，但是目前由于信任等問題，很難找到好的房主，房租一般是押一付三。

2）這個也非常常見，一般是某人租了一個大房子，因為某種原因將其中一間轉租出去，注意這個二房東還是租住在這里的，房租一般是押一付一。

3）現在選擇這種方式的非常多，房主省去了經常陪租戶看房的麻煩，租戶相信中介的誠信勝過于個人，房子合適后與房主直接簽約，但要交給中介一部分費用（一般為1個月房租）；這個對于房主是沒有任何損失的，租房要防止某些黑中介收取看房費等，較大的中介如鏈家、我愛我家等。

4）這種模式的風險就比較大了，中介賺取的是差價，它同時與房主和租戶簽訂合同，租戶和房主沒有直接的聯系，選擇此種方式的極有可能受騙，這也是黑中介的首選套路。

5）正因為如此，長租公寓模式開始了，如自如、蛋殼、杭州鼎家等等，有很多長租公寓的公司可能是由原來的一些中介注冊而演變的，它們將租房模式進行了創新。

公司與房主一般簽3年以上的合同，然后進行裝修改造（主要是進行房間隔離、衛生間改造、購買簡潔的家具），然后通過平臺進行招租，為了搶占房源，收的房子一般都比較高，這也催生了房租的上漲。

為了保證現金流，長租公寓一般不會一次付房租給房主，它們會確定一個空置期（一般為1個月），后續按月給房主房租；因為房子出租前總會有空置期，這個房主不會介意，而且高房租有很大的吸引力，如果長期出租后還會有裝修、家具等。

同理，租戶普遍會選擇押1付1按月繳房租的方式，此時長租公寓又引入了一個銀行貸，如下圖：

這里租戶共計簽署了兩個合同：租房合同、銀行貸款合同，而且這個貸款合同是在無形的情況下簽署的，在爆雷的事件中，很多租戶并不知曉，當然簽訂銀行貸款合同的前提是租戶手里沒有一年的房租（一般按1800元/月也要2萬以上）。

有些租戶手里有錢會一次付一年的房租，但這同樣存在著風險“錢沒了、房也沒了”，因為房主并沒有收到一年的房租。

按照上圖看，長租公寓的資金池=A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租-每月房主房租-相關費用，這個應該是正向的，如果控制好相關費用，不會出現什么問題。

但長租公寓為了搶占市場房源，收的房子租金可能會高于租戶的租金或略低，此時按一年期來算A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租-房主年房租>0，但去除裝修費和日常管理費可能就會成為負數。

當然暫時不盈利也沒有問題，當你擁有了市場的房源后，可以漲價、制定各種規則來彌補之前的損失（京東前些年一直不盈利，但有很多資本投資，這也是目前很多公司效仿的）。

如果一切都按照收房、租房，保持合理的空置率應該沒有問題，但天算不如人算，疫情將問題爆露出來，從房主收來的房子空置率多了，資金回籠少了，上面公式中“A類租戶房租+租戶貸銀行支付房租”明顯縮少，導致資金池變小。

這時當持有資金不足以支付日常的運營成本、人員工資及短期負債等，那么企業就沒有錢了，一切都要通過裁員、變賣資產、退租（返還房主）等方式自救；但根據墨菲定律，如果事情有變壞的可能，不管這種可能性有多小，它總會發生。

三、規避

在長租公寓的事件中，租戶和房主都是被收割的韭菜，租戶的損失會稍大于房主，但現實的社會矛盾往往是一些弱勢群體間的廝殺；在普通人的眼里，租戶相對于房主就是弱勢群體，當我干不過長租公寓的公司時，就和房主磕，同理，房主在長租公寓的公司沒有討到說法時，就會驅趕租戶。

雙方都是站在各自利益的角度上去思考問題，如果互相理解，聯合起來去討伐長租公司的同時將各自的損失降為最小（互相承擔部分損失）或許為上策。

如何規避風險呢？

1. 重新建立起信任關系

中介的出現按照供應鏈的理論，并沒有減少中間環節，而是增加了一個場景，這是由于個人誠信體系的問題；曾經有朋友在閑魚上發布過招租信息，有咨詢的用戶，反復強調是不是房東直租，擔心受騙。

其實驗身份證、房本等原件，同時可以去居委會、物業查證都可以證實，方法很多，很多少嫌麻煩，而偏信中介公司，認為公司比個人更有保證。

2. 不受短期利益的誘惑

天上沒有掉餡餅的好事，羊毛出在羊身上，你以為你薅到羊毛了，其實買的永遠沒有賣的精。。

房主看中的是比市場高的房租、未來的裝修和那點家具，以及省心；租戶看中的是房租以及所謂的沒有利息的租房貸，這些都是誘惑。

個體面對公司時，如果出現問題，個體的時間成本和耗費的精力永遠是付出最多的，你面對的是一個團隊，是孤軍奮戰。

3. 識別不合理的條款

租房押1付3，押1付1，通過中介要繳約1個月租金，租自如等會收固定的服務費等，如果超過這些大家普遍認知的條款，那么就可以果斷放棄。

不要聽信房管家或中介人員的解釋，他（她）們是有業績考核的，促成交易是目的，條款一定要仔細甄別。

4. 不迷信大公司

大公司、上市公司一定安全嗎？近年來P2P爆雷的公司很多，有很多都有大公司的背景，樂視的坍塌也是一瞬間的事，線下便利店、長租公寓隨之而來。

有時如果不深入的去了解這些公司，我們看到的可能只是華麗的外表，不要一味的相信大公司，要看條款、看模式，說啥都沒用，保護好自己的錢包才是最重要的；不要輕易的讓現金流出，也不要隨便的相信那些來的很容易的現金流入，打獵總是會拋一點誘餌的。

四、寫在最后

長租公寓是互聯網經濟發展中的租房市場的新興業態，“高進低出”可以讓一些企業迅速聚集房源、吸引客戶，“長收短付”可以保證現金流，這是一種資金的“杠桿效應”；有些長租公寓利用這些資金做成金融產品，涉獵資本運作，目的是為了提高估值，為上市圈錢做準備。

模式都是些頂級聰明的人設計出來的，普通人終究是普通人，一旦出問題，就是被收割的韭菜。

本篇簡單的羅列了下財務三張報表，接著從模式上去進行梳理，都是淺顯的認識。

最后，感謝您的閱讀！

#專欄作家#

倔強的大蘿卜，公眾號：倔強的大蘿卜，人人都是產品經理專欄作家。較早的互聯網電商行業從業者，有過多家電商公司的工作經驗；擼過代碼，10年以上的團隊管理經驗，目前的學習方向是供應鏈及業務構架等。

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