科技獵激進(jìn)的綠城：張亞東帶隊(duì)狂追，是逆襲還是重蹈覆轍？
激進(jìn)的綠城：張亞東帶隊(duì)狂追，是逆襲還是重蹈覆轍？
征探財(cái)經(jīng)
· 剛剛
狂追下的綠城，是否仍在重蹈覆轍？
圖片來源@視覺中國
文 | 征探財(cái)經(jīng)（ID：teccj6)，作者 | Morse姐
2021年的綠城中國（3900.HK）（以下簡稱“綠城”），特別躁動。行業(yè)普遍在收縮，但綠城的步子邁得很大，夢想把被“偷走”的時(shí)光追回。
行業(yè)前三強(qiáng)碧桂園（2007.HK）、萬科企業(yè)（2202.HK）和融創(chuàng)中國（1918.HK）都沒有完成年度目標(biāo)，綠城卻逆勢而上，拿地非常積極，同時(shí)業(yè)績大幅增長，完成了2021年目標(biāo)的113.2%。
因?yàn)樵?jīng)的激進(jìn)，創(chuàng)始人宋衛(wèi)平時(shí)期的綠城停滯不前。2012年，宋衛(wèi)平在資金鏈繃緊后，與融創(chuàng)展開合作。然而，隨后的事情卻脫離了軌道。綠城陷入了殘酷的股權(quán)爭奪戰(zhàn)。公司控制權(quán)上的爭奪，妥妥的讓綠城錯(cuò)失了上一輪房地產(chǎn)上升周期，導(dǎo)致公司的規(guī)模掉隊(duì)。
2014年底，中交與綠城簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，隨后中交逐步進(jìn)入。近年來，綠城董事會主席張亞東鐵腕整頓下，綠城在震蕩中前行。
2022年1月7日，綠城中國的股價(jià)得到躍升，創(chuàng)下2020年11月以來新高。
然而，質(zhì)量問題頻發(fā)、行業(yè)整體調(diào)整下，負(fù)債近四千億的綠城難言輕松。
“記憶雖然被歲月神偷抹去，生活卻可以繼續(xù)前進(jìn)。”（電影《被偷走的那五年》）。不知道開啟加速度的綠城能否追回那被偷走的時(shí)光。
宋衛(wèi)平交權(quán)
曾經(jīng)，提到綠城，就等同于提到宋衛(wèi)平。
宋衛(wèi)平曾經(jīng)當(dāng)過老師，后來下海，再與妻子、朋友一起創(chuàng)辦綠城，再到將公司做到香港上市。誰人不知，綠城就是宋衛(wèi)平的名片。
但在綠城27年的發(fā)展歷程中，也幾經(jīng)沉浮。
2007年，綠城中國銷售規(guī)模首次破百億，達(dá)到151億元。為此，宋衛(wèi)平便把2008年的目標(biāo)定為200億元。孰料2008年遭遇金融危機(jī)，加之政府的宏觀調(diào)控，使綠城中國沒有完成預(yù)定目標(biāo)，最后以152億元收官，僅與上年持平。
2008年，對于綠城、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)幾乎帶來了致命打擊。只是，很快他們都迎來了好日子。因?yàn)椋甑壮鰻t的“四萬億”將許多企業(yè)都拖出了泥潭。
2009年，綠城中國銷售額同比大增238%，達(dá)到513億元。綠城中國在高端住宅市場占得一席之地。
然而，好了傷疤忘了痛。宋衛(wèi)平繼續(xù)不管不顧加杠桿上規(guī)模。很快，市場的懲罰就來了。
2012年綠城生死存亡之際，宋衛(wèi)平也不得不為自己的激進(jìn)買單。6月8日，苦苦支撐的綠城終于邁出了動用股本的一步，用24.6%的股權(quán)換來了九龍倉50.98億港元的“救命錢”。與此同時(shí)，宋衛(wèi)平的股權(quán)被稀釋，話語權(quán)也相應(yīng)減弱。
對此，宋衛(wèi)平反思道：“我承認(rèn)，之前我們做的不夠穩(wěn)健。對于調(diào)控，我們愿意找到非常優(yōu)秀的合作伙伴，用結(jié)盟的方式相互支持。”
再到2014年，宋衛(wèi)平更是經(jīng)歷了與孫宏斌漫長的半年糾葛。最終，宋衛(wèi)平反悔，拒絕了一度與之稱為兄弟的孫宏斌。2014年12月，中交集團(tuán)與綠城中國簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。2015年，中交成為綠城第一大股東。
中交入股不是結(jié)束，而是開始。此后，中交與綠城進(jìn)入了數(shù)年的時(shí)間漫長的整合期。
2017年，綠城中國合同銷售金額終于邁上千億臺階，約1463億元，創(chuàng)歷史新高。但相比其他行業(yè)巨頭，綠城的千億級別來得有點(diǎn)晚。換句話說，發(fā)展有點(diǎn)慢。
可以說，綠城因股東動蕩錯(cuò)失了一輪房地產(chǎn)上升周期，導(dǎo)致規(guī)模掉隊(duì)，被碧桂園、融創(chuàng)等后起之秀趕超。
不久，宋衛(wèi)平的時(shí)代即將結(jié)束。
曾經(jīng)擔(dān)任大連市副市長、中交系旗下子公司總經(jīng)理的張亞東在2018年被任命為綠城中國行政總裁及執(zhí)行董事，2019年被任命為董事會主席，綠城自此正式告別宋衛(wèi)平，中交背景的核心管理層登上歷史舞臺。
張亞東對綠城保持進(jìn)取態(tài)度，內(nèi)部改革，外部拓展。
2019年，綠城提出了“全周期拿地”的方針，積極納儲，為快速發(fā)展儲糧囤地。
數(shù)據(jù)顯示，綠城2019年新增面積躍升到了1236萬平方米，2020年繼續(xù)上升至2041萬平方米，2021年上半年上升至1186萬平方米。2020年，綠城中國新增土儲總量達(dá)到近5年來新高，新增建面甚至超過了2016年-2018年3年的總和。
對應(yīng)的權(quán)益拿地金額分別為523億元、842億元和740億元。其中，2020年和2021年上半年拿地金額均超過當(dāng)期營收。
財(cái)報(bào)顯示，2021年房企拿地?zé)崆轶E減的情況下，綠城中國拿地依然很生猛，在杭州、北京獲得多塊土地。
數(shù)據(jù)顯示，2018年—2021年上半年，綠城總建面分別為3427萬平方米、3873萬平方米、5079萬平方米、6034萬平方米，2019年起土儲開始猛增。
另一方面，綠城的平均拿地成本已從2018年的5878元/平方米逐年上升到2021年上半年的最新數(shù)據(jù)是7177元/平方米。
2019年，綠城祭出了“三板斧”：全周期拿地、高周轉(zhuǎn)以及“小股操盤+代建”。綠城中國也采用合作開發(fā)與抱團(tuán)取暖實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升。
2021年上半年，綠城一路猛追。數(shù)據(jù)顯示，綠城的項(xiàng)目從拿地到開工、開盤、股東投入回正及交付時(shí)間分別為4.0個(gè)月、6.8個(gè)月、12.3個(gè)月及30.6個(gè)月，分別同比提速10%、8%、14%及6%。
張亞東猛追
為了追回那被偷走的時(shí)光，張亞東確實(shí)開足馬力。
2019年，綠城中國取得總合同銷售人民幣2018億元，突破2000億元。
在該年度業(yè)績發(fā)布會上，張亞東因業(yè)績不佳向投資者表示歉意，“前幾年是綠城的康復(fù)期，很多歷史問題需要解決，2020年開始這3年是綠城的健身期，2023年-2025年是綠城的起跑期。”
2020年年報(bào)顯示，面對新的行業(yè)大勢，綠城制定了“戰(zhàn)略2025”規(guī)劃，布局三大板塊九大業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、房產(chǎn)代建及城市更新、康養(yǎng)服務(wù)等七大新興業(yè)務(wù)。
2020年，綠城中國實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額2892億元，同比大增43%。
2021年全年實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約3509億元，完成了3100億元的年度銷售目標(biāo)。
張亞東將2021年定位為綠城中國實(shí)施“戰(zhàn)略2025”起始年，2021年計(jì)劃銷售額占行業(yè)2%。如今年度銷售已經(jīng)出來，這是中交入股之后，綠城年度業(yè)績站位最高的一次。
數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年上半年，綠城中國持續(xù)發(fā)力代建業(yè)務(wù)，銷售額分別為430億元、552億元、664億元、745億元、348億元。
由于代建業(yè)務(wù)的持續(xù)增長，綠城中國也對其不斷加大投入，這也影響到了公司自營項(xiàng)目的發(fā)展。
合同銷售額雖然大增，卻有玄機(jī)。
2018年-2021年上半年，歸屬綠城的權(quán)益銷售金額只有557億元、768億元、1194億元、713億元，占比分別為55.04%、56.7%、55.6%、52.08%。也就是說，合同銷售金額暴漲背后，歸屬于綠城的權(quán)益金額只有一半出頭。
此外，綠城中國已連續(xù)多年計(jì)提減值準(zhǔn)備。2016年-2020年，綠城中國均計(jì)提資產(chǎn)減值。其中2019年、2020年的金額分別為13.76億元、13.34億元，大大蠶食公司凈利潤。
綠城的債務(wù)問題不容忽視。
2018年-2020年，綠城中國永續(xù)債規(guī)模則分別有154.08億元、212.29億元、206.18億元；永續(xù)債票息率通常高于企業(yè)平均融資利率，相應(yīng)的利息支出分別達(dá)到6.11億元、12.86億元、13.22億元。
截至2021年6月30日，綠城中國永續(xù)債余額仍有185.37億元，為此其支付的利息達(dá)6.49億元。
而2018年-2021年上半年，股東應(yīng)占利潤分別為10.03億元、24.8億元、37.96億元、24.18億元。算下來，永續(xù)債利息代價(jià)不容小覷。
毋庸置疑，計(jì)入永續(xù)債，綠城負(fù)債將大幅度上升。
動輒上百億元的永續(xù)債規(guī)模實(shí)際并沒體現(xiàn)在負(fù)債率里，而是計(jì)入了所有者權(quán)益。
不計(jì)入永續(xù)債的情況下，截至2021年6月30日，公司總負(fù)債約為3904.61億元，同比增加29.52％；資產(chǎn)負(fù)債率為81.33％，達(dá)到近5年以來的最高值。
中指院數(shù)據(jù)顯示，“三道紅線”方面，截至2021 年6月30日，綠城現(xiàn)金短債比1.7倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率63.48%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)72.6%，處于黃檔。
綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在2020年度業(yè)績發(fā)布會上曾坦言，由于綠城中國自有資金的規(guī)模比較小，所以“剔除預(yù)售賬款后的負(fù)債率”這個(gè)指標(biāo)的優(yōu)化，存在一定的難度。
不僅如此，自2017年開始，綠城中國經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負(fù)，2017年至2020年依次為-150.83億元、-165.56億元、-81.76億元、-31.04億元。這說明經(jīng)營活動現(xiàn)金流入主要來自銷售回款，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流出則以土地投資為主，存在拿地支出與銷售回款之間的不匹配。
追出來的危機(jī)
追趕的過程中，也在失去一些特色。曾經(jīng)在行業(yè)內(nèi)引以為傲的綠城品質(zhì)也開始面臨購房者的拷問。
“藝術(shù)是無價(jià)的，不要考慮成本。”宋衛(wèi)平造房子是不計(jì)成本的，材料用最好的，一有不滿意就拆到重建。
而宋衛(wèi)平離開后，綠城卻是另外一個(gè)模樣。
諸多房企中，綠城往往以高品質(zhì)產(chǎn)品標(biāo)榜自己，因此其產(chǎn)品價(jià)格也很“高調(diào)”。通常價(jià)格高，質(zhì)量和物業(yè)也得匹配。
然而， 2021年以來，綠城卻常因質(zhì)量問題被推上風(fēng)口浪尖。
綠城中國西南某地的樓盤業(yè)主，甚至推出與在售樓盤宣傳海報(bào)媲美的反面海報(bào)。其內(nèi)容太過刺激，Morse姐就不一一展示了。
問題出來后，相關(guān)樓盤業(yè)主甚至打飛的直奔綠城中國杭州總部，講沉甸甸的問題材料遞交給總部相關(guān)負(fù)責(zé)人。換個(gè)角度來看，綠城業(yè)主既有實(shí)力又對樓盤“愛之深恨之切”。
回想宋衛(wèi)平時(shí)代，他曾經(jīng)這樣評價(jià)萬科的產(chǎn)品，“我們要是做出那么粗糙的產(chǎn)品，項(xiàng)目經(jīng)理要跳樓自殺N次！”現(xiàn)在的管理層會讓這些項(xiàng)目經(jīng)理怎么做呢？
其實(shí)質(zhì)量問題頻發(fā)之外，綠城去年管理層也發(fā)生了重大震蕩。
2021年底，綠城狂追的步伐，也因?yàn)槭袌鲈颍鸩椒啪彙?/p>
去年3月，綠城業(yè)績發(fā)布會前夕，綠城中國兩位執(zhí)行董事周連營和劉文生同時(shí)被免職。蹊蹺的免職，引發(fā)了業(yè)界的猜測。而且，近年來綠城中國總裁也頻頻更換。種種跡象下，綠城中國內(nèi)部真的調(diào)順了嗎？老綠城人與中交系能夠在未來更好協(xié)同嗎？種種問題，都需要股東方和管理層拿出智慧。
2021年11月綠城中國自投項(xiàng)目合約銷售金額約為251億元，合約銷售面積約為90萬平方米；2021年12月綠城中國合約銷售金額約為195億元，合約銷售面積約為75萬平方米，呈現(xiàn)嚴(yán)重下滑趨勢。
為了緩解與綠城的同業(yè)競爭壓力，中交還申請延長避免同業(yè)競爭承諾履行期限從2021年12月31日延長至2024年。
宋衛(wèi)平曾經(jīng)在困境時(shí)說過：“無論如何，我們決不放棄綠城所秉承的理念，走正道，盡人力，聽天命。”而今，狂追的綠城，是否離理念越走越遠(yuǎn)了呢？或許，這樣的時(shí)節(jié)里，活下去更重要。
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