科技獵五星級長租公寓，要不要去住？
五星級長租公寓，要不要去住？
空間秘探
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10萬億租房市場，究竟需要什么標(biāo)準(zhǔn)？
圖片來源@視覺中國
文 | 空間秘探，作者 | 雷布同
近日，依據(jù)由中國建筑科學(xué)研究院有限公司和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會共同主編的《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》（編號為T/CECS 778－2020），中房網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于長租公寓綜合性能評價首批項目公告。首批獲得評價標(biāo)識的項目共12個，其中11個被評為五星級公寓，1個被評為四星級公寓。此外，第二批共9個申報項目正在進(jìn)行評價工作。近年來，各類有關(guān)長租公寓的標(biāo)準(zhǔn)文件層出不窮，面對即將到來的10萬億租房市場，長租公寓學(xué)習(xí)酒店評星，會不會是一條正確的道路？
11家五星級長租公寓
《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），是目前國內(nèi)首個對長租公寓進(jìn)行全方位、全過程的綜合性能星級評價，于2021年5月1日正式實施。
今年6月，長租公寓綜合性能評價工作正式啟動。經(jīng)過5個月的時間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布長租公寓綜合性能評價首批12個項目名單，11家長租公寓獲評五星級認(rèn)證，1家獲評四星級認(rèn)證。這11家五星級長租公寓中，9家屬于龍湖冠寓，1家屬于國企湖北科投，1家屬于地產(chǎn)公司湖北幸福垸實業(yè)集團(tuán)。
《標(biāo)準(zhǔn)》由宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理等4類性能指標(biāo)組成，一是“宜居品質(zhì)”，對長租公寓的安全保障、室外環(huán)境、公區(qū)配置、套內(nèi)設(shè)施等進(jìn)行評價；二是“綠色健康”，對節(jié)約資源、聲、光、熱、水質(zhì)及裝配式裝修的評價指標(biāo)；三是“智慧系統(tǒng)”，主要包括智慧控制、智慧能源、智慧服務(wù)的長租公寓提升性指標(biāo)；四是“服務(wù)管理”，從對租戶的服務(wù)、公寓的服務(wù)設(shè)施、內(nèi)部管理制度和實際運(yùn)營質(zhì)量四個方面進(jìn)行評價。此外，標(biāo)準(zhǔn)還設(shè)置了提高與創(chuàng)新項，鼓勵長租公寓的創(chuàng)新性實踐。
根據(jù)這個評價體系，長租公寓被劃分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級5個等級，新建和改擴(kuò)建長租公寓都可使用。
這套已經(jīng)投入使用的評價體系，目前已經(jīng)成為了部分省市評定長租公寓產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn)，武漢就是其中之一。2021年4月，武漢市財政局、武漢市住房保障和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)的《武漢市住房租賃市場發(fā)展專項資金管理辦法》明確規(guī)定，“為推進(jìn)租賃住房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，對獲得長租公寓綜合評價三星級以上的租賃住房，優(yōu)先列入專項資金補(bǔ)助范疇。”
基于政府對《標(biāo)準(zhǔn)》的肯定，龍湖、萬科等地產(chǎn)企業(yè)也要求全國各門店按照《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行貫標(biāo)。
據(jù)了解，《標(biāo)準(zhǔn)》于2019年9月正式啟動編制，2020年12月正式發(fā)布。項目啟動時，編制單位邀請了萬科、龍湖、自如等行業(yè)代表及參編企業(yè)代表，參與方案的編制。自如開放了實驗數(shù)據(jù)及相關(guān)材料供應(yīng)商庫，從裝修材料、家具板材兩個主要方面為長租公寓評價標(biāo)準(zhǔn)體系提供充分的樣本資源及實踐論證。
略有不同的是，當(dāng)時《標(biāo)準(zhǔn)》的側(cè)重核心為長租公寓裝飾裝修產(chǎn)品和室內(nèi)環(huán)境的系統(tǒng)性分級評價指標(biāo)，相較之下目前的評價體系包含的內(nèi)容更廣。
長租公寓發(fā)展的“牛鼻子”
中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院質(zhì)量研究分院院長劉碧松曾表示，標(biāo)準(zhǔn)是長租公寓發(fā)展的“牛鼻子”。事實上，經(jīng)過了幾年的發(fā)展，長租公寓行業(yè)已經(jīng)擁有了各式各樣的 “牛鼻子”。僅產(chǎn)品及服務(wù)板塊，空間秘探遴選了部分已公布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)如下：
- 2019年7月：《長租公寓室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)》（T/SZZX 006—2019）
這項標(biāo)準(zhǔn)由深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會聯(lián)合深圳市消費(fèi)品質(zhì)研究院、深圳市建筑科學(xué)研究院共同制定并推出。
不同于之前的“事后處理”，該標(biāo)準(zhǔn)以“預(yù)評價＋前處理”為核心，通過對裝修設(shè)計、材料采購、施工、驗收全過程各階段進(jìn)行污染管控。此外，該標(biāo)準(zhǔn)還提出了長租公寓的室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和材料性能要求，力圖從包括設(shè)計、施工、驗收等過程的長租公寓全壽命周期出發(fā)，形成一套完善的裝修污染控制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
- 2020年5月：《蛋殼公寓長租公寓室內(nèi)空氣污染控制標(biāo)準(zhǔn)》(Q/DKBZ D001-2020)
本標(biāo)準(zhǔn)由蛋殼公寓與生態(tài)環(huán)境部中環(huán)聯(lián)合認(rèn)證中心共同制定，當(dāng)時是首個在企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)信息公共服務(wù)平臺上公示的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
該標(biāo)準(zhǔn)從房源控制與設(shè)計、材料的選定、裝飾裝修、驗收和維護(hù)五個方面對蛋殼公寓的產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化要求，從源頭解決長租公寓室內(nèi)空氣污染問題。此外，在企標(biāo)規(guī)定的五個環(huán)節(jié)之外，蛋殼公寓還引入“智能新風(fēng)系統(tǒng)”，為出租房源增加健康呼吸保障。
- 2021年5月：《租賃住房裝飾裝修技術(shù)規(guī)程》（T/CBDA 43-2020）
這份標(biāo)準(zhǔn)是由中國建筑裝飾協(xié)會住宅租賃產(chǎn)業(yè)分會指導(dǎo)，北京優(yōu)爾裝飾集團(tuán)主編，對目前長租公寓、民宿短租和共享辦公空間的裝修技術(shù)形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
該標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重于租賃住房的裝配式裝修。其中，對于裝修污染控制規(guī)定，除了從源頭上減少有污染材質(zhì)的使用、裝修過程中對工藝細(xì)節(jié)進(jìn)行把控外，還梳理了裝修污染的長短期治理方法，從根源杜絕裝飾裝修的污染源。
- 2021年6月：《長租公寓室內(nèi)環(huán)境評價通則》（T/CAS 407-2020）
本標(biāo)準(zhǔn)由中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院、中國建設(shè)報社、國家家具及室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心、中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院、中國質(zhì)量認(rèn)證中心等專業(yè)機(jī)構(gòu)共同編寫，為長租公寓行業(yè)的首個“室內(nèi)環(huán)境評價通則”。
該標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格限定了長租公寓室內(nèi)環(huán)境評價的對象、指標(biāo)、流程、等級，并且明確要求參與室內(nèi)環(huán)境評價的長租公寓企業(yè)均需滿足相關(guān)國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。此指標(biāo)體系分為三級涉及76個小項，其中包括耐水膩子、揮發(fā)性有機(jī)化合物含量（TVOC）等。
除此之外，在金融產(chǎn)品發(fā)布以及投融資等板塊，也發(fā)布了多項標(biāo)準(zhǔn)。不僅如此，發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)的主體并不限于各類協(xié)會或研究院，房源平臺也參與其中。早在2018年，京東房產(chǎn)上線“京東直租”業(yè)務(wù)之際，京東發(fā)布了《京東直租公寓標(biāo)準(zhǔn)》，每換一個房客時，都可以更換新的鎖芯和鑰匙等。彼時，京東這樣的舉措被視為租房行業(yè)的新氣象。
“牛鼻子”,是不是行業(yè)剛需？
令人唏噓的是，一些曾參與編寫標(biāo)準(zhǔn)方案的企業(yè)，卻步入了泥潭。以企業(yè)身份發(fā)布首個企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的蛋殼為例，其最新資訊是蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司被杭州市中級人民法院執(zhí)行1.48億元，累計被執(zhí)行約1.72億元。
言歸正傳，無論是“五星級”評價標(biāo)準(zhǔn)，亦或是重重帶著“行業(yè)首個”光環(huán)進(jìn)場的產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這些有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，大多是由非政府組織發(fā)起的。其中部分標(biāo)準(zhǔn)的制定及公布，還承擔(dān)著為企業(yè)品宣的任務(wù)。因此，這些由協(xié)會及品牌編寫發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，究竟是不是長租公寓行業(yè)的剛需？
從上層制度建設(shè)層面而言，標(biāo)準(zhǔn)是長租公寓規(guī)范發(fā)展的基石。今年全國兩會，“規(guī)范發(fā)展長租房市場”首次被寫進(jìn)政府工作報告。此后，從企業(yè)到協(xié)會再到政府，相繼出臺了一系列行業(yè)長租公寓行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在中央財經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系教授陳俊華看來，這些標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管制度將有效引導(dǎo)長租公寓回到良性發(fā)展的道路上。
一般情況下，政府往往負(fù)責(zé)監(jiān)管層面的標(biāo)準(zhǔn)制定，有關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，常會采用當(dāng)下這種“取之于民，用之于民”的方式。畢竟，這些由從業(yè)者與專家學(xué)者一同制定的標(biāo)準(zhǔn)，在落地性及細(xì)節(jié)考慮上會更滿足行業(yè)所需。同時，這些標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布前基本都需要住房租賃相關(guān)官方監(jiān)管部門的審核批準(zhǔn)。換言之，這些是獲得了官方許可的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
從長租公寓企業(yè)經(jīng)營層面而言，標(biāo)準(zhǔn)是前行道路上的一盞明燈。不得不承認(rèn)的是，即便已經(jīng)經(jīng)歷了狂熱，進(jìn)入冷靜的發(fā)展階段，長租公寓依舊是一個稚嫩的新行業(yè)，在標(biāo)準(zhǔn)方面是“羸弱”的。這樣的現(xiàn)狀，對于一些新入局的玩家而言徒增試錯成本；對于老玩家們而言，同樣是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，高空“走鋼絲”。
一方面，老玩家們通過與協(xié)會等單位一同參與編寫行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與行業(yè)分享自有的成功經(jīng)驗，讓新手玩家們能夠少走彎路。如萬科、龍湖參與了《長租公寓綜合性能評價標(biāo)準(zhǔn)》的編寫，讓五星級公寓有了具象化的呈現(xiàn)。另一方面，這些成功經(jīng)驗及舉措通過標(biāo)準(zhǔn)的形式確定了之后，對于老玩家而言也是一種保障。畢竟，在標(biāo)準(zhǔn)正式確定之前，這些所謂的成功經(jīng)驗，僅僅是企業(yè)的“非標(biāo)做法”而已。
從消費(fèi)者權(quán)益保障層面而言，標(biāo)準(zhǔn)是長租公寓產(chǎn)品品質(zhì)的保障。在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確立的背后，是一次又一次的消費(fèi)者維權(quán)事件。基于甲醛事件，長租公寓運(yùn)營方再也不能忽視重視室內(nèi)空氣以及裝修污染的問題，開始建立評測標(biāo)準(zhǔn)；基于租金貸事件，監(jiān)管部門開始對長租公寓品牌方的金融進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管。
常會聽到這樣的“怨言”，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不足，導(dǎo)致各類維權(quán)事件頻發(fā)。事實上，標(biāo)準(zhǔn)更多時候是起到“補(bǔ)丁”的作用。鮮少有標(biāo)準(zhǔn)制定者能夠在產(chǎn)品制造之前就設(shè)想出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即便有，那也只是一個初始版本的標(biāo)準(zhǔn)。因此，越來越多的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，是讓消費(fèi)者擁有安心租房生活的重要力量。
10萬億租房市場，究竟需要什么標(biāo)準(zhǔn)？
綜上，“牛鼻子”已然成為了長租公寓行業(yè)剛需。此外，據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，預(yù)計在2030年中國租房人口將達(dá)到2.6億，住房租賃市場規(guī)模近10萬億元。同時，國內(nèi)前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。
事實上，無論是10萬億市場體量，或是2.6億租房人口，亦或是73萬套存量房源，長租公寓行業(yè)及消費(fèi)市場究竟需要怎樣的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)？
- G端:衡量企業(yè)實力的標(biāo)尺
部分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評價體系的落實和表現(xiàn)情況，已經(jīng)成了政府判斷長租公寓企業(yè)實力的關(guān)鍵標(biāo)尺之一。正如上文提及的武漢，已經(jīng)將三星級以上的公寓優(yōu)先列入專項資金補(bǔ)助范疇。此外，今年6月北京也發(fā)布公告，符合改建宿舍型租賃住房改建標(biāo)準(zhǔn)的項目，可申請使用中央財政補(bǔ)貼資金。
與此同時，從歷年各地發(fā)放住房租賃企業(yè)獎勵專項資金時公布的要求來看，除了規(guī)模和建設(shè)用地等硬性直觀指標(biāo)之外，智能化以及品牌效應(yīng)等軟性指標(biāo)也需要被納入標(biāo)準(zhǔn)的確定范圍。如杭州2020年發(fā)布的《杭州市中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點專項資金使用管理辦法》中，智能門禁系統(tǒng)就是一項獎勵標(biāo)準(zhǔn)。
- B端:老少皆宜的行動指南
在本次發(fā)布的評價標(biāo)準(zhǔn)中，有一個至關(guān)重要的一點，即適用于“新建及存量長租公寓”。如此一來，這份標(biāo)準(zhǔn)的使用范圍成了一份“老少皆宜”的行動指南。因為部分行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對于下場許久的存量玩家們而言，的確不算太友好。
畢竟這些存量玩家們本身拿到的物業(yè)條件可能不及新建項目，無論是建筑結(jié)構(gòu)或是區(qū)域劃分等，都有其難以改變的短板。因此就這些項目而言，如果標(biāo)準(zhǔn)能夠主動“適應(yīng)”項目，給出更靈活機(jī)動的標(biāo)準(zhǔn)性方案，或許能夠成為更多企業(yè)認(rèn)同并自覺遵循的行動指南。
- C端:可視化的產(chǎn)品說明書
隨著越來越多的90后、00后進(jìn)入租賃市場，這些對租住生活品質(zhì)高要求的群體，不再滿足于從小區(qū)門口的大爺大媽手中租房子。他們習(xí)慣于事先搜羅諸多有關(guān)長租公寓企業(yè)的相關(guān)信息，然后再做決策。但是，當(dāng)前的長租公寓品牌對外公布的資料大同小異，無外乎網(wǎng)絡(luò)、管家服務(wù)、公共區(qū)域配置等，鮮少涉及到那些看不到的產(chǎn)品品質(zhì)的核心。
因此，對于消費(fèi)者而言，如果在其了解一家長租公寓品牌產(chǎn)品質(zhì)量時，一份如同食品配方表一樣詳細(xì)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)說明書，或能成為其選擇租住該品牌的重要動力。而且，隨著越來越多的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)接踵而至，標(biāo)準(zhǔn)可視化的產(chǎn)品說明書，或許真的可能會出現(xiàn)在品牌介紹的頁面中。
當(dāng)然，制定僅僅是長租公寓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的第一步。如何更好地落地執(zhí)行、優(yōu)化并完善，滿足G端、B端以及C端的需求之后，共同推動行業(yè)的良性發(fā)展，才是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)需要解決的又一重問題。“牛鼻子”已經(jīng)牽住了，長租公寓的規(guī)范化發(fā)展還會遠(yuǎn)嗎？
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