在融資難、盈利難大背景下，一些聯合辦公已經黯然離場。

薛春，作為專注聯合辦公、于新三板上市的企業——創富港的創始人，進入這一行業已有20年，打造出一個持續盈利、單店毛利率接近50%的聯辦企業。近日，他在2020中國產業園區高端論劍活動上，從企業本身和行業細節出發，分享了自己對聯合辦公行業商業本質與發展前景的體會。

在薛春看來，聯合辦公之所以存在有兩大原因，一是場地價格高企，企業需要共享空間；二是人員成本高，企業無力聘用秘書、財稅等，需要共享服務。他認為，聯合辦公是經濟發展到一定階段必然會產生的新的商業業態，只要經濟高速發展、場地昂貴、人員收入極高，聯合辦公就必然存在。

對于疫期很多公司采用的“在家辦公”，薛春認為，只是一個輔助，不會成為將來的主流。聯合辦公有存在的必要性，也是極具社會價值的商業模式，能夠幫助很多創業者解決低成本創業問題，他認為， 近2-3年一定有A股上市的聯辦企業 。但薛春表示，聯合辦公和所有行業的競爭一樣，只有少數能夠盈利。成為“少數”，必須做到精細化管理，同時做好和空間地址有關的產品。

投入到聯合辦公20年，薛春摸出了這個行業的“生死線”、掌握了提高盈利的“技巧”、也看到了不可踏入的“雷區”：

7個關鍵經營指標， 經營性現金流定生死

薛春認為一個半輕資產的聯辦空間達到以下 經營指標就可以稱之為優秀的、成熟的 。

①單店毛利率近50%。

②單店經營性凈現金流近1/3。如果做到這個指標，就不存在生死問題。

③公司整體經營性凈現金流占收入的1/4。

④小面積2年回本，大面積3年回本。1000㎡的空間，應該兩年左右收回所有投入；5000到10000㎡的大面積，基本三年回本，這是做得比較好的。

⑤每平米EBITA在70到80元。

⑥單店利潤35-55元/平方米/月。扣除折舊之后，單店層面利潤偏低是因為會計準則把將來的房租平均化之后導致近期房租比較高，如果拋開這一層，（單店利潤）應該在50元以上。

⑦同樣的投入，半輕資產運營收益是重資產收益的20倍。如果每平米EBITA做到80塊，別人收租也就收80塊；但是別人買一個樓可能要4萬/㎡，你投一個聯合辦公空間項目只要2000元/㎡。

修煉7大能力， 甲級寫字樓要慎入

薛春說，聯合辦公其實是個精細活，越往下走，就越細致。

要達到高盈利，首先，要修煉空間分割的能力。做到 空間的極致利用和房型性價比的提升，進而獲得超過同行平均收入20%的能力 ，這其實不容易做到。

第二，要修煉裝修的能力。裝修上有三個核心指標，質量、工期和價格。創富港一旦確定（樓）盤簽約，簽的那一刻分割、測評就都已經完成了，全部IT化。這樣能夠確保裝修時間在保證質量的情況下比別人工期更短；在價格控制上，裝修能力內化，省下了裝修公司的錢，自身的能力也更高。薛春說，我們每投一個項目，成本比人家可能低20%以上。

第三，修煉快速出租能力。薛春提到，創富港的滿租周期為同行的1/2。（一個樓盤）剛剛簽了合同，就開始用圖紙去出租產品及服務，等到裝修完畢，1/3已經租掉了。

第四，修煉持續滿租能力。

第五，修煉選盤能力。聯合辦公適不適合進入甲級寫字樓？薛春說，甲級樓雖然高利潤，但風險也是最高的。在疫情之前，經濟發展較好的時候，創富港有意避開了幾乎所有甲級樓。從這次疫情來看，甲級樓的空置率和房租下跌幅度確實最大，而且違約極多。目前， 很多甲級樓跌了30%、40%，薛春判斷，跌到50%時完全可以進。 確保每一個店開業，哪怕整體租金下滑30%，照樣能活得很滋潤，是創富港選盤的目標。

第六，修煉服務能力，服務收入能占總營收的20-25%，就能在行業里面做得比較漂亮。

第七，要實現高效率、低成本，核心是IT化和高效團隊。全方位應用IT技術，包括客戶跟進、會員服務、人力資源、選址、開業、統計分析、營銷預警等等。

聯合辦公的歧路， 3個思維誤區

在薛春看來，聯合辦公也有一些歧路。

第一個歧路是流量思維。 聯合辦公需要別人給流量，但這個成本太大了，聯合辦公根本支撐不起。

第二個歧路是孵化器思維。 孵化跟聯合辦公是兩個行業，一個行業能做好就已經很厲害了，兩個都做好不現實。薛春認為，硬關聯的服務，只是引流，不是本業，如果引流不來就立馬砍掉， 引流收入大于投入才去做。

第三個歧路是投資思維。 投資是另一個很專業的領域，是和聯辦完全不同的行業，除非你的企業真有兩套人馬能夠解決。如果你是優秀的投資人，也千萬不要做聯合辦公，和聯合辦公企業溝通就好了。

薛春表示， 聯辦空間中入駐的都是創業最早期的企業，很難準確發現其投資價值。 對聯辦空間內的企業做投資，會是一個「投入大、產出小」的事情。 如果專注投資就放眼全行業，不要局限于聯合辦公里的企業；如果專注聯合辦公，最好不要想著去做投資。如果兩者之間相互補充，沒問題，但想兼得就有點麻煩。

另外，薛春看到，目前很多聯合辦公都從半輕資產模式走向了輕資產模式，他認為，在行業里深挖下去的話，其實是有一定問題的。 （聯合辦公三種主流模式：“重資產模式”，自己做房東；“半輕資產模式”，自己選址、租賃、裝修；“輕資產模式”，純管理輸出。）

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