“你自己做過的最討好年輕人的事是什么？”

“我有文身，算嗎？”郁亮話音剛落，立刻引來臺(tái)下一片尖叫。10月17日，郁亮一襲黑色運(yùn)動(dòng)裝亮相，胸前的四個(gè)紅字“筋廠制造”格外醒目。

“文身BOY”——那個(gè)財(cái)務(wù)出身、一向以踏實(shí)、細(xì)膩形象（王石語）示人的“亮仔”身上，又多了一個(gè)令人意外的標(biāo)簽。身為一家管理萬億資產(chǎn)規(guī)模的頭部公司董事長，他卻將自己的身段放得無比柔軟。確切來講，這些年來，是他主動(dòng)把自己捏成了各種樣子。

別的不說，跟搖滾樂隊(duì)合作，穿潮流廠牌，宣言“永不妥協(xié)”，甚至“自曝”文身，反正同齡人認(rèn)為“離經(jīng)叛道”甚至許多年輕人都自嘆不如的事兒，他都干了。

55歲的郁亮正努力學(xué)習(xí)與年輕人對(duì)話的新技能。從萬科企業(yè)話事人到運(yùn)動(dòng)“型男”，再到努力與年輕人交圈兒的形象“顛覆者”，一個(gè)郁亮，兩個(gè)郁亮，三個(gè)郁亮，每一個(gè)都能放進(jìn)不同形狀的容器里。

當(dāng)初萬科提出要做品牌年輕化時(shí)，內(nèi)部爭議很大。郁亮記得，具體到開會(huì)通過相關(guān)文案時(shí)，大部分人也都是反對(duì)的，擔(dān)心會(huì)引發(fā)后遺癥。還有反對(duì)者覺得，大公司就該有大公司的樣子，怎么能搞成這樣？類似的意見，郁亮也能理解。

萬科為什么開始“討好”年輕人？郁亮用“普通行業(yè)”來定位如今房地產(chǎn)行業(yè)的生存境地。過去房地產(chǎn)行業(yè)有點(diǎn)特殊，一度被定義為支柱產(chǎn)業(yè)，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長重任。但現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利都在消失，管理紅利興起，行業(yè)將回歸為國民經(jīng)濟(jì)眾多產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)普通行業(yè)。

“越古老的行業(yè)越有可能創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)怎么保證常做常有？”郁亮的建議是：第一，適應(yīng)環(huán)境變化作出調(diào)整，同時(shí)不斷進(jìn)化。進(jìn)化會(huì)誕生新的物種，又蓬勃發(fā)展。

“所有人都喜歡進(jìn)化，但進(jìn)化最大的代價(jià)是死亡。沒有舊物種的死亡，就沒有新事物的茁壯成長。”郁亮說，一個(gè)企業(yè)需要代際傳承，才能使新生代進(jìn)化成功。萬科搞珠峰培訓(xùn)計(jì)劃，就是為代際傳承做準(zhǔn)備。

適應(yīng)新變化的體質(zhì)，讓萬科屢次先于競爭對(duì)手?jǐn)噭?dòng)潮水方向。有意思的是，當(dāng)郁亮談及“你會(huì)給寵物貓?jiān)O(shè)計(jì)房間嗎？”“去店鋪里捏方便面”“盒馬鮮生新物種”等話題時(shí)，你很難將萬科與那個(gè)造房子的傳統(tǒng)地產(chǎn)商印象聯(lián)系起來。

一個(gè)大膽的、與新動(dòng)向緊密接軌的萬科“郁時(shí)代”正變得豐盈起來。

“95后”萬科

誰也沒曾預(yù)料到，濃眉大眼的萬科竟也“出圈”了。

趁著36歲生日，萬科請(qǐng)來一批00后流量名人給自己代言，宣稱“萬物皆可萬科”，還跟喜劇人張子棟拍攝品宣影片《一根筋》，與新褲子樂隊(duì)合作改編單曲《手扶拖拉機(jī)斯基》為《就是不妥協(xié)斯基》。歌曲上線后，上榜微博拿下全流域熱搜TOP6，復(fù)古disco編舞也被網(wǎng)友效仿。

“毫無疑問，萬科未來的品牌一定會(huì)得罪90年以前（出生）的人，甚至要得罪95年以前（出生）的人，我們只對(duì)‘95后’放電。”郁亮穿著帶有“筋廠制造”字眼的“黑T”現(xiàn)身，觀感又潮又酷，這顯然是品牌輸出的有意為之。

既然要讓年輕人對(duì)萬科“有感覺”，那就先從品牌年輕化方向著手。

領(lǐng)導(dǎo)人展現(xiàn)出來的氣質(zhì)總是與身后公司的戰(zhàn)略選擇息息相關(guān)。在“如何討好年輕人，尤其是95后”背后，36歲的“中年萬科”也下足了功夫。

“我們?cè)阶鲈酱蠛螅驮綇?qiáng)調(diào)各方面的均衡性，所以一定要說一個(gè)能讓所有人都不引起歧義的品牌口號(hào)，還要表達(dá)我們的理想。”郁亮說，“最后我們拍板定下（萬事皆可，就是我們）。既然沒壞處就先試一試，結(jié)果試了還不錯(cuò)。”

前不久萬科內(nèi)部做過一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示：95后對(duì)萬科品牌無感。這讓郁亮深感緊張。“現(xiàn)在的年輕人對(duì)萬科不是‘喜歡不喜歡’的問題，而是‘沒感覺’。”一絲不甘的味道從郁亮的話語中飄出，“你討厭我也行啊，可你心中沒我。”

郁亮還贊許了一個(gè)案例，盡管聽起來有些荒唐。

“昨天我聽說，有一位新員工來萬科入職報(bào)到，第一天就離職了，為什么？因?yàn)樗肼殘?bào)到時(shí)，竟然沒人接，就回去了！這也太有個(gè)性了！”說到這兒，郁亮的聲音提高了，“也許我們這代人包括70后、80后，父母都教育我們要學(xué)會(huì)忍耐，但這代年輕人，他們不會(huì)忍。”

在郁亮看來，不愿意“忍”的這代人恰恰最有希望，因?yàn)樗麄冇兄饕姡軌驗(yàn)樵瓌t而堅(jiān)持。“這代年輕人身上的創(chuàng)造性比我們強(qiáng)得多，受教育程度比我們高得多，所以他們是最有希望的一代。”郁亮說，“我們就是想表達(dá)一個(gè)態(tài)度，今天的年輕人是最優(yōu)秀的。”

不為外界所知的是，現(xiàn)在的萬科團(tuán)隊(duì)早已是年輕人的天下。郁亮透露了一組數(shù)據(jù)，“萬科有50%的員工是‘90后’，25%的員工是‘95后’，員工平均年齡在32~33歲之間。”

“年輕同志也不要太得意，老同志還老當(dāng)益壯。”在郁亮的期待中，萬科最希望建立的是冠軍組織，尤其在新業(yè)務(wù)中，年輕員工與資深員工相互配合，業(yè)務(wù)會(huì)做得非常好。萬科把組織設(shè)計(jì)成冠軍組織的機(jī)制，就是為了“保證每個(gè)在場(chǎng)上的人必須是最好狀態(tài)的人，此外還要強(qiáng)調(diào)最好狀態(tài)之間的組合”。

“回歸普通行業(yè)”

2020年是郁亮在萬科工作的第30個(gè)年頭，事業(yè)生涯堪稱“一根筋”的他，再次明確表態(tài)：萬科準(zhǔn)備在房地產(chǎn)相關(guān)賽道上，沿著城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的方向往前走，“一根筋走到底，撞了南墻也不回頭”。

萬科準(zhǔn)備在房地產(chǎn)行業(yè)“一根筋”地發(fā)展下去，“討好”對(duì)自己無感的年輕人也在策略之內(nèi)。

倒是網(wǎng)上時(shí)不時(shí)出現(xiàn)些言論，比如“萬科郁亮非常不看好房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)”“行業(yè)沒機(jī)會(huì)了”，讓郁亮有些苦惱，甚至表示要“澄清”。他還談到一個(gè)網(wǎng)上傳言：馬云說也不看好這個(gè)行業(yè)。有一次，郁亮跟馬云見面，忍不住跟他求證。“我問他，你有沒有說過，他說沒有。”

郁亮坦言，很多人說萬科經(jīng)常“嚇唬”大家，提出“活下去”之類的說法，其實(shí)只是想真誠告訴員工必須有危機(jī)感，“很多人把‘感’字拿掉了”。不過，這也印證了“被誤解是表達(dá)者的宿命”。《奇葩說》里馬東的這句名言，如今放在郁亮身上也不算違和。

郁亮用“普通行業(yè)”來定位如今房地產(chǎn)行業(yè)的生存境地，就像制造業(yè)一樣。

郁亮稱，中國絕大多數(shù)制造行業(yè)早就進(jìn)入管理紅利時(shí)代，既不靠關(guān)系，也不靠杠桿，業(yè)務(wù)做得好，關(guān)鍵就一條：有好產(chǎn)品、好服務(wù)、有競爭力。同時(shí)，中國制造業(yè)企業(yè)的成功，伴隨著大量企業(yè)在競爭中被淘汰。因此，在管理紅利階段，企業(yè)不能再依靠杠桿，而要靠全面競爭能力獲取競爭優(yōu)勢(shì)。

一個(gè)信號(hào)是，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開座談會(huì)，傳達(dá)了重點(diǎn)房企融資新規(guī)：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)將其稱為“三道紅線”。

郁亮認(rèn)為，“三道紅線”政策的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，意味著房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的重大改變，“今年以來所有開發(fā)商再次站到同一起跑線，將以前所有的東西歸零”。

不過，郁亮同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)作為普通行業(yè)仍有發(fā)展空間。經(jīng)過多年高速發(fā)展，老百姓居住問題得到了很好解決，但還沒徹底解決。“并不是所有的需求都被滿足了，所以（行業(yè)）未來的發(fā)展空間主要是在質(zhì)量提升方面，而非在數(shù)量上。”郁亮說。

哪些需求沒被滿足？郁亮舉了兩個(gè)例子。

比如，過去租賃住宅在房地產(chǎn)行業(yè)里面是被忽視的，而租賃住宅也是解決居住問題的很重要渠道和方式。再比如，環(huán)境變化導(dǎo)致商業(yè)新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，很多大型綜合體已經(jīng)取代了傳統(tǒng)購物中心的概念。“都說受到電子商務(wù)沖擊后，線下零售很不好，結(jié)果出現(xiàn)了盒馬鮮生和永輝，行業(yè)進(jìn)化了新物種。”

萬科長租公寓BU首席合伙人兼總經(jīng)理胡冬華透露，2005年萬科就開始與政府探索租賃業(yè)務(wù)，2016年泊寓正式誕生，2017年長租公寓被列為萬科集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一。截至2020年10月，萬科泊寓房間數(shù)已達(dá)到134836間，進(jìn)入33個(gè)城市，開業(yè)365家門店，上半年?duì)I收10.5億元。

萬科集團(tuán)合伙人、高級(jí)副總裁兼北方區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖表示，長租公寓是一個(gè)比較難算賬的門類，如何降低項(xiàng)目綜合成本，北京萬科通過獲得集體土地來解決這一問題。截至目前，北京萬科拿走了北京市場(chǎng)上30%的集體租賃用地。

“萬科物業(yè)一定會(huì)上市”

北京紅梅望京小街，一條在居民眼中臟亂差的五環(huán)商業(yè)街，經(jīng)過萬科的升級(jí)改造，成為集辦公、購物、休閑、生活、藝術(shù)的望京新地標(biāo)。小街業(yè)戶由原來的小業(yè)主升級(jí)為keep、唱吧等獨(dú)角獸企業(yè)。這也是北京市首個(gè)由政府引導(dǎo)社會(huì)資本參與的國際化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目。

這樣的操盤變化，源自萬科北方區(qū)域“發(fā)現(xiàn)新城市”戰(zhàn)略的落地。劉肖表示，有別于三五年前，中國的城市建設(shè)正進(jìn)入三大時(shí)代：城市更新時(shí)代、租購并舉時(shí)代和產(chǎn)城融合時(shí)代。

萬科北方區(qū)域的觸角已擴(kuò)展到城市更新、長租公寓和科創(chuàng)園等板塊。過去一年，在上述三個(gè)城市新趨勢(shì)中，萬科都實(shí)現(xiàn)了“從0到1”的變化。“明年這樣的變化可能是從1到10。”劉肖說。

萬科在自身戰(zhàn)略層面的思考和動(dòng)作，正成為行業(yè)層面的風(fēng)向標(biāo)。

繼2015年全面市場(chǎng)化后，萬科物業(yè)業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)逐步擴(kuò)張到商寫及城市領(lǐng)域，旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行和城市物業(yè)等板塊。2020年5月，萬科集團(tuán)合伙人、物業(yè)BG首席執(zhí)行官朱保全表示，萬科物業(yè)已確立CS社區(qū)空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規(guī)劃，物業(yè)調(diào)整為公司業(yè)務(wù)層內(nèi)容之一。

萬科與戴德梁行于2020年1月份正式交割的合資公司——萬物梁行，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)（簡稱：PM）及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理（簡稱：FM）等，萬科集團(tuán)物業(yè)BG合伙人、萬物梁行董事長李慶平對(duì)中國FM市場(chǎng)持有較高期望，并認(rèn)為國內(nèi)先進(jìn)制造業(yè)、TMT等行業(yè)龍頭企業(yè)迅速發(fā)展是FM業(yè)務(wù)的新機(jī)遇。其透露，繼萬科物業(yè)、萬物梁行之后，未來萬科物業(yè)還將發(fā)布有關(guān)城市服務(wù)方面的品牌。

李慶平稱，萬物梁行成立不足一年時(shí)間，業(yè)務(wù)范圍已覆蓋149城、拓展新項(xiàng)目超140個(gè)，共服務(wù)項(xiàng)目超1140個(gè)，管理面積超1億平方米，“商寫物業(yè)領(lǐng)域規(guī)模在大中華區(qū)處于絕對(duì)領(lǐng)先地位且還在擴(kuò)大”。

“萬物梁行追求的是薄薄的雪、長長的坡，為廣大相關(guān)方提供最好的服務(wù)。”李慶平稱，用數(shù)據(jù)和技術(shù)驅(qū)動(dòng)一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)的管理，是公司的核心能力之一。這樣的發(fā)展模式選擇，類似于亞馬遜和小米，“把雪拍薄是一種選擇，更是一種能力。”

郁亮透露，萬科物業(yè)一定會(huì)上市，只是時(shí)間還沒確定。在萬科的設(shè)想中，未來能夠上市的業(yè)務(wù)都會(huì)讓其上市，但時(shí)機(jī)要拿捏好。“目前我最擔(dān)心的是，大家在資本熱潮中迷失了初心。”半年前的萬科2019年度業(yè)績會(huì)上，郁亮曾表示，等到大家都認(rèn)可萬科物業(yè)“城市服務(wù)商”的身份時(shí)，萬科物業(yè)才會(huì)考慮上市。

如今，在萬科眾多非地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，萬科物業(yè)表現(xiàn)最為亮眼。截至2020年6月底，萬科物業(yè)累計(jì)簽約建筑面積6.8億平方米，已經(jīng)接管面積5.2億平方米，物業(yè)規(guī)模行業(yè)第一。僅在2020年上半年，萬科物業(yè)就實(shí)現(xiàn)了66.98億元的營業(yè)收入，同比增長26.8%，其在集團(tuán)中的占比，也由去年的3.5%增加至4.6%。

2020年，萬科對(duì)外亮相5個(gè)BG（事業(yè)群）及8個(gè)BU（業(yè)務(wù)單元）。BG包括南方、上海、北方、中西部區(qū)域及物業(yè)服務(wù)公司，BU包括印力、物流、長租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)及食品。2020年半年報(bào)中，萬科首次對(duì)外披露了除地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理之外各個(gè)板塊的營收。

“從整體戰(zhàn)略布局來看，萬科今天在房地產(chǎn)相關(guān)賽道方面的布局相對(duì)完整，也基本看到曙光。”郁亮評(píng)價(jià)稱。