在一線城市，能租到一大間坐北朝南、靠山面海，且租金便宜的辦公室嗎？還真能。

這不是開玩笑。在深圳，這樣“優質低價”的辦公室真實存在，而且不在少數。

“毗鄰地鐵，交通方便，獨立窗戶，辦公配套齊全，拎包即可入駐，月租800起，簽約一年免租三個月。”一則在社交媒體上發布的廣告，吸引了懂懂筆記的注意力。經過溝通和交流，我們見到了這則廣告的主人：這家創客孵化器的負責人小雄。他告訴懂懂筆記，今年孵化器都不好做，為了緩解運營壓力，不得以將辦公室“半租半送”來吸引租客。

在孵化器大堂，懂懂筆記看到光榮墻上，密密麻麻的掛著大量的獎牌、機構授予的榮譽稱號，加上不同公司LOGO標牌組成的墻體，與整個辦公區的冷冷清清形成了鮮明的對比。數千平米空置的場地，令人略感凄涼，這些曾經被稱作是創業福地的孵化器，都經歷了什么?

通過小雄的關系，我們見到了他的兩位好友，同樣是在深圳經營孵化器多年的劉經理和Jason，還有目前駐守在此的一家創業公司創始人吳敏。他們過去這三年來的經歷，或許會給我們帶來很多感悟。

高調喧鬧的孵化器，曾孕育無數希望

“我們趕上了個好時代，創業簡單多了。”

創業者吳敏告訴懂懂筆記，他2014年懷揣五萬元開始創業，曾經最大的期望就是能和志同道合的小伙伴們擁有一個敞亮的辦公室。恰好，那一年開始深圳的創客空間、孵化器、產業園應運而生。

大量財政補貼與資本熱錢的流入，使得孵化器項目似乎在一夜之間，就成了許多機構爭相競逐的香餑餑。無論是地產商、物管機構、運營機構甚至傳統企業，都想在風口之上搶一票紅利，做一個能夠賺錢的孵化器。

“在我創業初期，深圳的孵化器就已經有很多了，幾乎遍布關內關外。”吳敏告訴懂懂筆記，房租低廉對小型創業公司是第一要素。他最早以為孵化器都是利用舊廠房改造的簡陋辦公場所，但公司最后花980元/月租的辦公空間，卻連他自己都不敢想象：“那是在關內的甲級寫字樓里，毗鄰雙地鐵，樓下就有公交站，而且裝修都帶落地玻璃，待客也非常有檔次。”

和他“共享”這個創客空間的，幾乎都是年輕團隊發起的創業項目，電競直播、智能馬桶、在線擼貓、同性社區......以互聯網和新奇特居多，很多創始人在孵化器的組織下，會時常聚在一起，用腦洞大開去碰撞創新的火花。

吳敏記得，正是低廉的租金，良好的氛圍，讓他們這些看起來奇奇怪怪的創業項目多了幾分成功的可能。

“創業紅利期，許多孵化器都是在投資未來，看似公益性的資源補貼，才能使更多年輕人有創業的欲望。”在吳敏看來，低廉的租金，高檔的辦公環境，都是創客們在創業大潮中理應享有的。

他認為只有創業的門檻降低了，才會有更多新想法新創意誕生，社會也才能夠在創新的推動下進步，孵化器理應就是政府行為的一部分，“加上許多孵化器都是有一定的資金和物業背景，所以當時絲毫不擔心這些空間運作的可持續性。”

即便很多創業公司陷入低潮，吳敏認為降低門檻、扶持補貼創業的社會環境不應該改變，包括對創客空間的扶持。

但是，“廉價”的午餐能吃很久嗎？

缺少“種子”的孵化器，最終成了 “二房東”

“其實創客空間也是商業公司，可絕非慈善機構。”

劉經理并不太認同吳敏的看法。他告訴懂懂筆記，許多孵化器本身并不擁有物業，都是輕資產運作的“二房東”罷了。

“大多都和我們一樣，物業是通過打包租回來的。”劉經理表示，因為大部分孵化器本身不作物業投資，所以相對而言，風險比較低，也避免項目失敗所帶來的巨大損失。

以他的孵化器為例，場地是按照每平方米100元/月的租金從開發商手里整層承租下來的，標稱1200平方米，“租金加上管理費用，每月支出都在22萬左右，但實際可作為創客辦公室的面積，只有880平方米。”

在他出示的幾份入駐協議中，懂懂筆記發現，這家位于南山中心區域的創客空間，租金僅僅85元/平方/月，以10平米的辦公隔間為例，算上管理費用公攤，水電空調公攤，月租僅需1100元，價格遠低于周邊的商業辦公樓，甚至比周邊的部分城中村單間還便宜。

正因為如此，在深圳的孵化器剛興起時，很多場地都供不應求，許多創業項目甚至要排隊等待入駐。

那么，出租單價比承租單價還低，加上管理費用的支出，作為“二房東”的孵化器豈不是巨虧？

“一開始并不虧，還有些許利潤空間的。”劉經理表示，許多孵化器都在創業紅利期里拿到了部分資金用于補貼租金。所謂資金有兩方面，一種是來自政府部門對于創客項目、創客空間的補貼；另一種是投融機構對創客空間的戰略投資，并把空間當作自有項目吸引大量投資者的熱錢，“我們屬于前者，所以在計劃做孵化器前就申請了財政補貼。”

除了空間簡裝修的費用來自財政支持之外，在租金方面也有一定額度的財政補貼。劉經理告訴懂懂筆記，在算上資金補貼之后，他們的空間每平方米出租成本僅為71.8元/方/月，在出租給創企之后，還可以有些中間差價，可以用于補貼空間本身的運營支出，有部分還能實現盈利。

“但微盈利并不是我們做孵化空間的主要目的。”劉經理表示，“孵化”顧名思義就是初創項目養成。大部分孵化器都留有部分財政補貼或融資資金，作為創客項目的孵化基金。

而他們要做的，是通過對入駐初創項目的篩選，投資部分優秀的種子項目，并匹配大量行業資源，提供營銷、法律和技術建議等服務，為項目茁壯成長保駕護航，“在項目成型開始融資時，我們會退出變現，實現收益。”

這個“套路”，不僅僅是在北上廣深等一線城市，大江南北的孵化器又能有幾家例外。

愿望是美好的，現實卻很骨感。

雖然大部分孵化器都有自持項目，但多數種子連“發芽”都很吃力，更別說“成長”了。劉經理無奈地表示，他的創客空間三年來投資了近30個種子項目，對外推薦了近百項目，但至今都沒有任何一個項目能夠讓他看到未來。

Jason也向懂懂筆記透露，他們成立至今兩年時間，在孵化項目上投入了近三千萬的資金，但許多項目都在A輪前夭折了，“幾乎可以用損失慘重來形容，種子期的投資成功率極低，所以我們現在都不敢自持（項目）了。”

就連曾被一些南方媒體譽為“創客之星”的吳敏，其引以為傲的二次元創意項目，也在拿到孵化器種子輪投資后，因缺乏合理的商業模式而停滯不前。如今，留守的幾名核心成員都在租金低廉的辦公室里期待著奇跡出現。

“唯一沒想到的，就是我們居然比‘在線擼貓’更早陷入困境。”當年的孵化器中，有不少像吳敏那樣，商業模式上很不成熟，但頭腦一熱就創業的項目。

他們在窘迫的資金環境中掙扎，尋求新的突破或機會。而比他們更期盼突破的，則是那些動用了大量補貼資金的孵化器運營方。如果種子項目無法實現應有的經濟效益，那么孵化器的價值，也僅僅就是賺著廉價租金差價的“二房東”。

饑不擇食的孵化器，正走向自我消亡

如果說，不成熟的項目只是讓孵化器難以實現投資變現，那么“不靠譜”的創業項目，或許就會將一些孵化器推向深淵。

“從去年中開始，就有許多創客項目跑路了。”Jason告訴懂懂筆記，他們是龍華地區比較有規模的大型孵化器，可以容納項目超過120個。但從去年中開始，就陸續有很多創客項目申請退出，甚至有些拖欠了好幾個月租金的項目，在一夜之間就突然“消失”了。“到去年底，原本熙熙攘攘的公共區域，就已經變得異常冷清了。”

他表示，從去年中到年底短短的半年時間，撤出的企業就多達56家，占了入駐項目總數的一半多，其中有近10家創企在撤出時欠了3個月到半年不等的租金管理費用。在創客團隊憑空“消失”之后，這些費用都需要孵化器自己來“買單”。

這些陸續撤出的企業，大部分都是創立不足兩年的團隊。很多成立至今都沒有任何的變現能力，還有大量天天在找融資，卻徒勞而返的“奇葩”項目，甚至有的創企已經陷入財困長達一年時間。

“本身看起來靠譜的種子投資模式，就沒賺到錢，現在反而還要因為這些不靠譜的項目賠錢。”感同身受的劉經理也表示，由于大量創企退出，孵化器入駐率近一年來都處于不飽和的狀態，但他要繳納給物業出租方的租金可絲毫沒有改變。

今年春節后，劉經理的孵化器已經開始從微盈利轉為虧損了，“我粗略估算了下，如果要保本，入駐率至少要達到70%以上。”

隨著租金（管理費）收入日漸減少，許多孵化器為了維持正常的運作，也開始拖欠物業方的租金和管理費用。

據劉經理介紹，他們的孵化器拖欠大廈物業方的租金周期普遍都在三個月以上，但由于孵化器有項目和裝修等資產投入，所以物業方也不會在短期內將他們“掃地出門”。

租客、孵化器、物業方，都在一種微妙的狀態下互相耗著。

“除了拖著（物業）租金之外，我們也只能盡可能的加強宣傳，并以更低廉的卡位方式出租，希望能招更多的創客入駐。”劉經理告訴懂懂筆記，因為許多創客項目經過兩到三年的洗禮，資金鏈相繼斷裂，很多熬不下去的創企迎來了倒閉潮。

從今年初開始，原本供不應求的孵化器空間就變得冷冷清清，即便投入了大量的推廣費用也少有人問津，“所以我們已經開放了入駐企業的門檻限制。”

傳統行業、打印服務、服裝批發、培訓機構……幾乎很多以前拒之門外的項目，只要能夠交得起租金，就能夠在他們甲級寫字樓里的孵化器離租到一間獨立的辦公室。劉經理和Jason介紹，他們熟知的許多孵化器，都試圖通過這樣的方式，緩解資金困難。

“但問題也不少，為了收租引進來的企業，有些比創業項目還靠不住。”劉經理苦笑，有些企業在一定程度上也給孵化器帶來了風險。就在今年六月，入駐孵化器的幾家P2P機構，在一個月內接連跑路，許多上當受騙的投資者每天都會來孵化器找運營管理方討要公道，部分極端的投資者甚至影響到了其他企業的正常經營秩序。

在大量的社會公司進駐之后，許多孵化器的“創業孵化”也變得虛有其名，“近一年多來，專項補助審批變得越來越嚴厲，額度也越來越小，我感覺許多孵化器的項目都在走向低谷。”

在這個有著1100萬人口的創業前沿城市，擁有近450家創業孵化器（在冊），并曾創下過8500多個創業團隊入駐的輝煌記錄。然而，“虛火”也把大量孵化器“燒”了個遍體鱗傷，大量泡沫的破滅也讓行業遭受陣痛。“有的玩家已經退出了，有的還在嘗試最后的掙扎，這場游戲里真正的贏家其實寥寥無幾。”

走進孵化器的人，與打造孵化器的人，都是期待著在風口下實現夢想。實際上，很多“初心”就已經跑偏的玩家，都只是這場游戲中的過客而已。深圳的這幾家孵化器或許有一定的代表性，或許只是個案，但他們的經歷都在告訴還在圈里的玩家，務必理性思考自身的定位以及所能創造的核心價值，并在困境中摸索轉型之道。

“這三年等于是打了個水漂，孵化器里面虛的太多了。”劉經理的話，似乎是為2018年的孵化器行業做了一個小小的注腳。

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