“從去年（2014年）開始，萬(wàn)達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。”——這是王健林2015年4月15日在深交所演講時(shí)的原話。

當(dāng)時(shí)，為了更詳細(xì)地解釋這一轉(zhuǎn)型，王健林用兩個(gè)拳頭產(chǎn)品——萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)做了生動(dòng)的對(duì)比：

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個(gè)大型萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有支持長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬(wàn)達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。

投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益由萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。萬(wàn)達(dá)從2014年開始研發(fā)這種模式，叫做輕資產(chǎn)。

也就是說(shuō)，最近發(fā)生的631億元世紀(jì)大轉(zhuǎn)賣，早在三年前就已經(jīng)在王健林腦海里長(zhǎng)出了雛形。

事到如今唯一的爭(zhēng)議在于：為什么賣得那么急、為什么賣得那么快，又為什么賣得那么干凈？這些做法，并不合乎人們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的常規(guī)判斷。

全國(guó)房地產(chǎn)商的排名已經(jīng)在過(guò)去20多年的發(fā)展中總結(jié)出來(lái)了一個(gè)為業(yè)內(nèi)所公認(rèn)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：衡量他們發(fā)展預(yù)期的兩個(gè)核心指標(biāo)，一是廉價(jià)的土地儲(chǔ)備，二是低成本的融資能力。

這次萬(wàn)達(dá)整體出售資產(chǎn)包的過(guò)程，之所以會(huì)被外界驚呼為打折賤賣，就是因?yàn)檫@個(gè)巨大的資產(chǎn)包里含有大量的土地儲(chǔ)備，它們是業(yè)內(nèi)通行評(píng)判下的巨大發(fā)展?jié)撃堋?/p>

交易達(dá)成后，萬(wàn)達(dá)未來(lái)的收益預(yù)期，主要就是最近新建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能帶來(lái)的租金預(yù)期，以及文化、影視、兒童娛樂(lè)、金融等領(lǐng)域的收益增長(zhǎng)預(yù)期，而在過(guò)往二十多年的計(jì)算公式里，后幾個(gè)領(lǐng)域的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓盤開發(fā)出售所能帶來(lái)的收益。

然而，如果事實(shí)上的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)要發(fā)生變化了呢？

比企業(yè)興衰更替得還要快的是趨勢(shì)。在王健林2015年的發(fā)言中，他曾經(jīng)規(guī)劃了一條緩慢而穩(wěn)妥的路徑：因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從選址、談判、設(shè)計(jì)、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期為3年左右，因而2015年開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)法再改，全部是重資產(chǎn)。但是2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。

事實(shí)上，王健林也是這樣做的，和以往萬(wàn)達(dá)彪悍的執(zhí)行力相一致——

2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式的開端。

2016年開業(yè)的50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，有21個(gè)屬于輕資產(chǎn)。2016年第4季度，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，次年起每年開業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方，凈租金雙方分成。

同年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)還探索出一種新模式，就是對(duì)方出地又出錢，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營(yíng)，凈租金雙方7比3分成。這種被萬(wàn)達(dá)叫做“合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的形式，連房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資本化環(huán)節(jié)都省掉了。

此消彼長(zhǎng)在2017年上半年得以繼續(xù)——新開業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，其中持有物業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)，萬(wàn)達(dá)茂2個(gè)，總面積91.2萬(wàn)平方米；輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9個(gè)，總面積111.5萬(wàn)平方米。上半年新發(fā)展項(xiàng)目28個(gè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)26個(gè)，萬(wàn)達(dá)城2個(gè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目，其中投資類輕資產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，合作類輕資產(chǎn)項(xiàng)目12個(gè)。

王健林曾得意地將這種變化稱為“空手道”——有了品牌，有了能力，別人找上門來(lái)，你一分錢不出憑品牌就能掙錢。

如果按照王健林這樣的設(shè)計(jì)，輕資產(chǎn)的變化將在不知不覺(jué)中，如春雨入夜般悄然發(fā)生。

然而，是什么加快了他的步伐？

去年開始，有一句話頻繁出現(xiàn)在各種地方，但人們對(duì)它總是將信將疑——房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。于是那些不相信或者不太相信這句話的人繼續(xù)保持高杠桿，繼續(xù)熱搶學(xué)區(qū)房，結(jié)果被始于今年3月、此后不斷加碼不下十次的種種限購(gòu)政策壓得幾十年不能翻身。

其實(shí)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話翻譯一下，就是這個(gè)意思——房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該為此肩負(fù)太多負(fù)債，即使在安全狀況下也應(yīng)該手拿現(xiàn)金，給自己留出平穩(wěn)過(guò)冬的能力。再換句話說(shuō)：未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)的是經(jīng)營(yíng)、管理等“輕資產(chǎn)”能力，房子再也不是建造、銷售的“重資產(chǎn)”產(chǎn)品。

就和萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在正在做的事情一樣。

或許王健林正是基于這一判斷而加快了整個(gè)公司轉(zhuǎn)型的腳步，把預(yù)計(jì)要在未來(lái)幾年做完的事情畢其功于一役了。

上海已經(jīng)在幾天前拍出了單價(jià)僅5568元/平方米的土地，地價(jià)降幅達(dá)到驚人的84%，但條件是開發(fā)商只能租，不能賣。而上海只是一個(gè)開始，在可預(yù)見的未來(lái)，整個(gè)國(guó)家的土地出讓都會(huì)逐漸向租賃轉(zhuǎn)型。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，持有現(xiàn)金的能力、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，也許會(huì)比開疆拓土的能力更重要。

但是，這一做法無(wú)疑背離于業(yè)內(nèi)通行的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。尤其是，眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做出了和萬(wàn)達(dá)相反的選擇——恒大和華夏幸福選擇繼續(xù)保持高杠桿率、融創(chuàng)選擇繼續(xù)高歌猛進(jìn)地吃進(jìn)大批土地存量，而只有王健林選擇了見好就收。

這是一個(gè)正在變化著的時(shí)代，行業(yè)內(nèi)外的意見分歧越來(lái)越顯著。

對(duì)于一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，所有未來(lái)都基于決策者的規(guī)劃和實(shí)施能力。萬(wàn)達(dá)從來(lái)不缺后面一點(diǎn)，目前它所面臨的是市場(chǎng)上對(duì)前一點(diǎn)的廣泛質(zhì)疑——賣掉被業(yè)內(nèi)視作黃金的土地儲(chǔ)備，轉(zhuǎn)而投向看起來(lái)并不那么壯美的輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這個(gè)方向?qū)幔吭诩奔背鍪鄣谋澈笫欠襁€另有隱情？

“萬(wàn)達(dá)的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒(méi)有發(fā)展空間，中國(guó)的城市化還在進(jìn)行，行業(yè)里模仿萬(wàn)達(dá)者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？”事實(shí)上，在兩年前的講話中，王健林已經(jīng)向自己和臺(tái)下的觀眾拋出了這個(gè)問(wèn)題。

之后，他自問(wèn)自答——

如果我們沒(méi)有遠(yuǎn)大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長(zhǎng)就可以高枕無(wú)憂。但對(duì)于有近14億人口的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來(lái)容易。但我們分析中國(guó)房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

從財(cái)務(wù)上看，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤(rùn)就相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億租金，萬(wàn)達(dá)可以分到7000萬(wàn)租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤(rùn)兩者收入基本相當(dāng)。

要不要跟從趨勢(shì)轉(zhuǎn)變過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式和估值模型？或者說(shuō)，現(xiàn)在的趨勢(shì)是否到了必須要轉(zhuǎn)變的關(guān)口？在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，很難判斷誰(shuí)是對(duì)的。

當(dāng)年阿里巴巴在香港退市后，老員工把內(nèi)部股像廢紙一樣轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，很多人都沒(méi)有想到未來(lái)還有在美國(guó)上市的一天；劉強(qiáng)東決定砸鍋賣鐵也要花重金自建物流；馬化騰決定專注于建設(shè)看起來(lái)絲毫沒(méi)有商業(yè)變現(xiàn)能力的連接器，而把大具賺錢機(jī)會(huì)的“半條命”交給合作伙伴……這些當(dāng)時(shí)看起來(lái)不可思議的舉動(dòng)，事后都被驗(yàn)證為明智的。

猛有猛的道理，穩(wěn)有穩(wěn)的道理。做看客永遠(yuǎn)比做實(shí)踐者更加輕松和簡(jiǎn)單。雖然此刻我們尚不能判斷王健林看似“過(guò)火”的行為是否真的把準(zhǔn)了時(shí)代的脈搏，就像能否認(rèn)同萬(wàn)達(dá)高管表示此舉是一種像“放棄延安”那樣以退為進(jìn)的行為，企業(yè)家對(duì)自己企業(yè)的走向有著也許與外界截然不同的判斷。