【編者按】 萬科 兩年的股權(quán)之爭已經(jīng)接近尾聲。目前，萬科已著手調(diào)整多項(xiàng)業(yè)務(wù)布局和組織變革。在萬科總裁郁亮看來，實(shí)業(yè)是萬科的安身之本，實(shí)體經(jīng)濟(jì)則是中國經(jīng)濟(jì)的基石。在2017年初的公司內(nèi)部會(huì)議上，郁亮花了很大篇幅來談?wù)搶?shí)業(yè)。此外，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，實(shí)業(yè)也被注入了新的內(nèi)涵。萬科積極引入 大數(shù)據(jù) 、 云計(jì)算 、 物聯(lián)網(wǎng) 、互聯(lián)網(wǎng)金融、 人工智能 等技術(shù)因素，用于新業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新實(shí)業(yè)。

本文首發(fā)于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者張曉玲/張賀娟，億歐整理編輯，供行業(yè)認(rèn)識(shí)閱讀。

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萬科涅槃

近兩年的股權(quán)之爭已經(jīng)接近尾聲，萬科也有了更多的時(shí)間來思考未來的發(fā)展。剛剛過去的2月份，萬科已著手調(diào)整多項(xiàng)業(yè)務(wù)布局和組織變革，這些動(dòng)作在各大區(qū)域公司表現(xiàn)得更加明顯。對(duì)實(shí)業(yè)創(chuàng)新和萬億市值的追求，將令萬科這家老牌房企走上浴火重生之路。

經(jīng)歷了風(fēng)浪滔天驚心動(dòng)魄的2016年，萬科這家房企巨艦在2017年初，終于緩緩駛?cè)肓讼鄬?duì)平靜的水域。

乘著險(xiǎn)資監(jiān)管的東風(fēng)，萬科股權(quán)之爭的關(guān)鍵方寶能、恒大被罰，似已無暇顧及萬科即將到來的董事會(huì)換屆選舉，公司經(jīng)營管理層穩(wěn)定可期。

而在近兩年的股權(quán)之爭中，除了應(yīng)對(duì)寶能、華潤、恒大等股東，萬科董事會(huì)主席王石、總裁郁亮思考得最多的，是萬科新實(shí)業(yè)的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，以及未來的萬億市值大藍(lán)圖。

雖然早在2011年便已提出轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，且一直自認(rèn)為是“實(shí)業(yè)公司”、“操盤手”，但萬科對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代實(shí)業(yè)的認(rèn)識(shí)、對(duì)于資本和產(chǎn)業(yè)關(guān)系的重構(gòu)，在經(jīng)歷了股權(quán)之爭后無疑更加深刻和清醒。

剛剛過去的2月份，萬科已著手調(diào)整多項(xiàng)業(yè)務(wù)布局和組織變革，這些動(dòng)作在各大區(qū)域公司表現(xiàn)得更加明顯。對(duì)實(shí)業(yè)創(chuàng)新和萬億市值的追求，將令萬科這家老牌房企走上浴火重生之路。

郁亮定調(diào)萬科新實(shí)業(yè)

2016年年末，馬云、董明珠、宗慶后一場關(guān)于新實(shí)業(yè)的辯論，引發(fā)巨大關(guān)注。

萬科也有自己的思考。 在萬科總裁郁亮看來，實(shí)業(yè)是萬科的安身之本，實(shí)體經(jīng)濟(jì)則是中國經(jīng)濟(jì)的基石。這一點(diǎn)，在2016年他想得更加深入。

在2017年初的公司內(nèi)部會(huì)議上，郁亮花了很大篇幅來談?wù)搶?shí)業(yè)。他指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)”；萬科一直致力于為客戶提供好房子、好服務(wù)，也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，未來仍然要做創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值的奮斗者。

在實(shí)業(yè)思維指導(dǎo)下，他為萬科未來定調(diào)，要堅(jiān)持兩條業(yè)務(wù)主線： 一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，城市需要什么就做什么，比如商業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)辦公等；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等業(yè)務(wù)。

由此可以看出，萬科的實(shí)業(yè)思維建立在城市發(fā)展之上；引入深圳地鐵集團(tuán)作為重要股東，并非是萬科為了應(yīng)對(duì)股權(quán)之爭的權(quán)宜之計(jì)，而是基于城市發(fā)展和都市圈軌道發(fā)展趨勢而做出的戰(zhàn)略選擇。

在萬科高級(jí)副總裁譚華杰看來，都市圈的形成是中國地產(chǎn)商面臨的第二大歷史機(jī)遇。這在萬科各大區(qū)域公司，也已經(jīng)是共識(shí)。

“城市已從人口外來型增長發(fā)展到內(nèi)生型增長，以制造為主的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展到以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)，而如何做好服務(wù)，是所有從黃金時(shí)代舒適區(qū)走過來的發(fā)展商，未來5-10年要面臨的最大挑戰(zhàn)?！比f科廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文稱。

萬科北京區(qū)域總經(jīng)理劉肖也認(rèn)為，萬科的創(chuàng)新之路有很多業(yè)態(tài)，但所有的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新都離不開根本的價(jià)值觀，一是與城市共同發(fā)展，一是與客戶共同成長。

高層達(dá)成共識(shí)后，萬科的實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新正在如火如荼地進(jìn)行。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在萬科內(nèi)部，創(chuàng)新業(yè)務(wù)是類似于“賽馬機(jī)制”的安排，在各個(gè)分公司自主進(jìn)行，總部不予干涉。待新業(yè)務(wù)培育到一定程度，則由集團(tuán)決策分拆為獨(dú)立事業(yè)部運(yùn)營。

目前，萬科北京、上海、廣深、成渝四大區(qū)域均有嘗試不同的新業(yè)務(wù)。比如，北京公司通過和鏈家股權(quán)合作，進(jìn)入了家裝領(lǐng)域；廣州公司率先布局長租公寓，并且開了第一家萬科醫(yī)院；上海區(qū)域則在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上領(lǐng)先業(yè)內(nèi)。

值得注意的是，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，實(shí)業(yè)也被注入了新的內(nèi)涵。萬科積極引入大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)金融、人工智能等技術(shù)因素，用于新業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新實(shí)業(yè)。

萬科建研中心研發(fā)的智能 機(jī)器人 “悟空一號(hào)”，為社區(qū)和公共場所提供全天候安全保障，已通過了無線信號(hào)、通訊、車牌識(shí)別等多重考驗(yàn)；萬科與人合作研發(fā)的首款 無人駕駛 汽車“大白”也已上路試行。

在王石的理想中，5-10年后萬科將不再是一家房地產(chǎn)公司，而是一家技術(shù)公司。

新業(yè)務(wù)及資本化提速

春節(jié)剛過，萬科內(nèi)部動(dòng)作頻頻。

首先進(jìn)行整合的是萬科商業(yè)。2月中旬，原萬科商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部和印力集團(tuán)進(jìn)行整合，印力將成為萬科主要的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，由印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)掌管；原萬科商業(yè)地產(chǎn)掌門人丁長峰則主要掌管冰雪事業(yè)部和萬丈資本。

印力集團(tuán)是萬科去年收購的商業(yè)公司。萬科執(zhí)行副總裁張旭表示，印力與萬科可以產(chǎn)生巨大的資源協(xié)同效應(yīng)。打造一個(gè)為客戶提供更好服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，是萬科十年戰(zhàn)略的重要組成部分。

而在接近萬科的人士看來，此次分拆整合意味著萬科將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營提升到更獨(dú)立的層面，并且為未來的資本化、甚至打包成reits上市鋪路。

上述人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，雖然2015年萬科即提出萬億市值和分拆新業(yè)務(wù)的目標(biāo)，但萬科在資本市場的動(dòng)作稍顯保守。對(duì)比其他開發(fā)商，已經(jīng)很成熟的萬科物業(yè)也遲遲未能上市；而股權(quán)之爭以來，管理層更加意識(shí)到資本運(yùn)作的重要，今后萬科新業(yè)務(wù)的分拆和資本化預(yù)計(jì)將大大加快。

萬科內(nèi)部人士透露，目前公司已經(jīng)從“0”到“1”、獨(dú)立出來的新業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、冰雪事業(yè)部、教育事業(yè)部、養(yǎng)老事業(yè)部等。

2016年9月底，萬科物業(yè)發(fā)布“幸福社區(qū)監(jiān)測模型”和“睿服務(wù)3.0”，在“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”上更進(jìn)一步?！邦７?wù)3.0”實(shí)現(xiàn)了人、財(cái)、物通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的連接，并作為一種體系對(duì)外輸出，實(shí)現(xiàn)萬科物業(yè)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全透露，目前物業(yè)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)分拆，萬科集團(tuán)和萬科物業(yè)是控股關(guān)系；上市則在等待“政策時(shí)機(jī)”。

萬科物流地產(chǎn)公司在華南、華東、中西、華北等區(qū)域核心城市的業(yè)務(wù)布局已基本完成，目前已有多個(gè)項(xiàng)目處于談判階段?！拔锪鞯禺a(chǎn)是與黑石合作，這類業(yè)務(wù)比較容易成功，因?yàn)橛蟹浅Ｃ鞔_的市場機(jī)會(huì)和成熟的國外經(jīng)驗(yàn)?！弊T華杰說。

滑雪則是最新獨(dú)立的一個(gè)新業(yè)務(wù)。截至去年三季度，萬科與吉林市橋山北大壺達(dá)成戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)了萬科松花湖和橋山北大壺兩大滑雪度假區(qū)的統(tǒng)一管理；此外，公司還與八達(dá)嶺旅游總公司和石京龍滑雪場達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同組建合資公司，對(duì)北京石京龍滑雪場進(jìn)行升級(jí)改造，并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。

公司近年來亦積極布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊。截至2016年9月底，公司在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運(yùn)營了12個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目和42個(gè)日間照料中心。

就在2016年底，譚華杰“舉手”牽頭萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬科計(jì)劃用五年的時(shí)間，去摸索出當(dāng)前一代老年人的養(yǎng)老解決之道，并培養(yǎng)出成熟的養(yǎng)老業(yè)務(wù)盈利模式。

3月3日，萬科發(fā)布了大量招聘廣告。包括集團(tuán)總部、北京公司、冰雪事業(yè)部、教育事業(yè)部等各個(gè)區(qū)域和領(lǐng)域均招聘大量專業(yè)人才，顯示公司新業(yè)務(wù)步伐正在加快。

“合伙人”沖擊萬億市值

萬科新業(yè)務(wù)及資本化提速，是基于對(duì)萬億市值的追求。

萬億市值目標(biāo)于2015年萬科股東大會(huì)上首次提出，彼時(shí)郁亮稱，萬科正在培養(yǎng)更多新的業(yè)務(wù)，未來都將獨(dú)立分拆上市實(shí)現(xiàn)資本化，希望十年間“萬科系”整個(gè)控股集團(tuán)市值加起來將超萬億。

但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，需要制度的匹配。 在業(yè)務(wù)創(chuàng)新之上，萬科股權(quán)之爭的深層原因，以及轉(zhuǎn)型過程中遇到的難題，實(shí)際上都指向一個(gè)詞：合伙人制度。

對(duì)開發(fā)商而言，從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營，就意味著從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，與之匹配的應(yīng)該是合伙人制度。

譚華杰透露，在萬科組織結(jié)構(gòu)改革設(shè)想里，曾經(jīng)做過一個(gè)最大膽的方案——把所有的區(qū)域一線公司、職能部門的結(jié)構(gòu)全部打散，全部撤銷，改之以三層結(jié)構(gòu)：第一層是集團(tuán)總部；第二層在集團(tuán)總部之下，會(huì)有一個(gè)能力集群，即各種合伙小組；第三層是利潤單元。通過這種方式，希望建立一個(gè)最簡化、最扁平的企業(yè)組織架構(gòu)，而且對(duì)全社會(huì)開放。

2014年開始運(yùn)行的事業(yè)合伙人制度以及隨后的事件合伙人試驗(yàn)，正是萬科對(duì)搭建更大開放平臺(tái)的一種探索。事業(yè)合伙人包括兩個(gè)層面的內(nèi)容，增持公司股權(quán)和項(xiàng)目跟投。通過成立合伙企業(yè)增持自家股票，萬科盈安合伙目前持股4.14%。

萬科有關(guān)人士表示，合伙人與股東利益高度一致，2016年在股權(quán)事件的沖擊下，萬科事業(yè)合伙人自覺維護(hù)公司正常運(yùn)營，保障了其戰(zhàn)略決策的高度執(zhí)行，有效緩解了股權(quán)事件對(duì)業(yè)務(wù)的沖擊。2016年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售逾3600億。

而項(xiàng)目跟投則維持了項(xiàng)目一線管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，為項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)提供了保障。截至2016年6月底，萬科累計(jì)已有192個(gè)項(xiàng)目實(shí)施跟投，實(shí)施跟投的項(xiàng)目從獲取到首期開工的平均時(shí)間縮短了4個(gè)月，從獲取到首期開盤的平均時(shí)間縮短了5.4個(gè)月，營銷費(fèi)用率持續(xù)下降。

對(duì)于萬科來說，要實(shí)現(xiàn)未來十年萬億市值的大目標(biāo)，事業(yè)合伙人制度必須要堅(jiān)持。因創(chuàng)新業(yè)務(wù)多為輕資產(chǎn)運(yùn)營，合伙人制度正與這些創(chuàng)新業(yè)務(wù)相匹配。

接近萬科的人士稱，萬科內(nèi)部從集團(tuán)到區(qū)域公司到獨(dú)立事業(yè)部，大家已經(jīng)習(xí)慣以“合伙人”相稱，公司上下級(jí)的科層制關(guān)系日益模糊；在2017年的開年例會(huì)上，主題亦是“大道當(dāng)然，合伙人奮斗”；對(duì)于已經(jīng)離職的高管如肖莉、毛大慶、祝九勝、周彤等人，公司則將他們視為外部合伙人。

在組織變革上，現(xiàn)在的萬科顯然采取了更為緩和、漸進(jìn)的管理變革模式。區(qū)域公司暫時(shí)不會(huì)取消，只不過集團(tuán)會(huì)更加放權(quán)；而一些非核心業(yè)務(wù)則被打包整合，成立專門的平臺(tái)公司運(yùn)營。如萬科計(jì)劃將采購、成本、工程業(yè)務(wù)裝入萬筑工程公司。

然而，萬科事業(yè)合伙人制度尤其是在股權(quán)層面的增持，在股權(quán)之爭中也引發(fā)不少爭議。萬科總裁郁亮曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，萬科合伙人增持公司股票最多可到10%，但在深鐵入局、寶能、恒大等新的股東進(jìn)來后，管理層/員工持股、事業(yè)合伙人制度能否繼續(xù)？萬科盈安合伙會(huì)否繼續(xù)增持，增持到什么程度？仍然是懸而未決的問題。