這是長租公寓最好的時代,也是最壞的時代

房價高企,漸漸改變了年輕人對居住的想法——與其被房子壓垮,不如追求當下的生活品質。可居住條件差、中介欺詐、亂漲價等租房之痛,又給租房者當頭澆上一盆冷水。痛點就是商機,主打有格調的硬件裝修配套以及有情懷的 長租公寓 ,讓人們的租房體驗有了質的飛躍。
住建部等九部委近日發文,要求加快發展住房租賃市場,深圳、杭州等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市。在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,構建購租并舉的住房體系時,杭州的長租公寓市場迎來了爆發性的發展。
是最好的時代
“沒想到政策來得這么快!”杭州長租公寓“拎包客”CEO華杰最近感觸良多。 關于發展住房租賃市場的紅頭文件頻頻發布,讓這個已經觀察長租公寓領域近十年、又奮力跳入其中拼殺的創業者感到風口將至:“雖然這個行業還存在各種各樣的問題,但我看到希望已經越來越近了。”
許多長租公寓的創業者、從業者,都有與華杰相同的感受:“最好的時代”終于要來了。
曾經,住房租賃市場這只“蛋糕”,雖有萬億級別,卻只淪為房地產饕餮盛宴上的最后一道甜點,并不太受人重視。但隨著一二線城市房價的持續走高,國家對住房租賃市場的態度由鼓勵變為支持,長租公寓成為房地產發展新的風向標。
一方面,人口凈流入的大中城市,住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大。 國家衛計委發布的《中國流動人口發展報告(2016)》稱,未來一二十年,中國仍處于城鎮化快速發展階段,按照《國家新型城鎮化規劃》的進程,2020年中國仍有2.5億以上的流動人口,將帶來巨大的居住需求。據杭州我愛我家的研究,雖然處于租房淡季,但7月杭州租賃市場平均租金為3920元/套,仍相比6月上漲1.6%。
另一方面,租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善,租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。 怎樣讓城市新人“住有所居”?推動租賃市場發展的利好政策頻出,最新的便是7月底住建部聯合九部委圈定了12座城市作為首批開展住房租賃試點的城市,杭州也位列其中。
這一文件,明確鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展,鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。在長租公寓的運營者們眼里,這無疑是一劑至今為止最給力的“強心劑”。“化解了之前魔方公寓在發展過程中遇到沒有政策支持的尷尬,也讓長租公寓企業有了更多的物業選擇。”魔方生活服務集團副總裁錢智康認為,長租公寓這個“風口”,風力更強勁了。
雖然杭州的試點細則還沒出臺,但相關人士透露,九部委的文件中“培育機構化、規模化住房租賃企業”“增加租賃住房有效供應”等大原則肯定會得到體現,這都將為杭州長租公寓的發展“保駕護航”。
地產巨頭來了
早在2002年,長租公寓就已出現。2014年,雷軍的順為基金聯合聯創策源向YOU+公寓投入1億元,自此拉開了長租公寓爆發式增長的序幕,短短3年有近100億元資本流向這個領域。而從去年開始,長租公寓市場加速興起,在杭州,已經有不少長租公寓品牌:魔方公寓、相寓、拎包客……其中不乏中介系、酒店系、互聯網系的創業力量涉足該領域。
隨著住房租賃市場政策的明朗化,資金實力雄厚的房企也摩拳擦掌,龍湖的“冠寓”、萬科的“泊寓”、本土大悅資管的“群島”等有房地產開發商背景的長租公寓,紛紛在杭州亮相。
市場驚呼:巨頭來了!
“長租公寓是一個全新的市場,一個萬億級的市場。一方面是國家在推;另一方面也是房企自身發展的需要,我們得為將來自持的土地找到一條出路。”在位于杭州城西留和路的龍湖地產杭州首家“冠寓”里,伴隨著裝修的噪音,杭州冠寓負責人葉忠與記者聊了起來。
2016年12月1日,萬科低價拍下了北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。此后,很多城市陸續在土拍中加入了全部或部分自持的條款。今年3月,杭州跟進這一政策,當溢價超過70%后競拍自持面積。
上半年,杭州共計20宗涉宅地塊出讓,其中13宗有一定比例的自持,在大江東更是出現了100%自持的宅地 。就在上個月底,上海首批兩幅租賃用地的成交,要求所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理。 上海還明確提出,“十三五”期間,預計新增住房供應170萬套,其中租賃住房占比要超過60%。
也就是說,未來房企手中必將自持大量住宅,長租公寓將成為房企重要的業務類型。2016年8月,龍湖地產董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”,長租公寓成為龍湖繼地產、商業、物業后的“第四大主航道業務”,聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市,力爭用3年時間,達到10萬間的規模。
“冠寓”在杭州的試水,獲得了不錯的市場反響。葉忠告訴記者,6月30日試營業后開始招租,一個月時間,254間房已達到90%的招租率,“大家愿意為這樣的產品買單”。他說,杭州“冠寓”已簽下5家門店共1600個房間,今年的目標是開業2000個房間。
萬科也將杭州的第一家“泊寓”落子在蕭山區建設四路和市心北路交界處,步行至地鐵2號線建設三路站大約只有500米,前期推出的房間也都已滿租。 對萬科來說,這是一次試探性的布局,萬科希望未來能夠試水多元化業務,往城市配套服務商的方向發展,長租公寓就成了萬科這種角色轉變的一大利器。
推出“群島”公寓的浙江大悅資產管理公司成立于2016年8月,由南都物業服務股份有限公司和贊成房產投資,團隊由大量資深地產人組成,擁有十幾年的地產開發經驗。依托傳統地產商擁有的精細化的運營能力,它的第一個產品是針對進階型租房人群的“群島·MOMA”,空間設計的靈感源自紐約現代藝術博物館(MOMA)。
“群島”房間的實景照片,因為其高格調的藝術主題,讓推廣微信迅速達到10萬+的閱讀量。“共294個房間,線上已經有500個客戶預約看房。”大悅資管工作人員告訴記者,目前“群島”在杭儲備項目近9個,未來還將加大布局力度。
又一“ 共享單車 ”
房企們的進入絕非偶然,可以說是目前長租公寓火爆的一個縮影。 中介系、酒店系、互聯網系、地產系,長租公寓界的“新四軍”正全力跑馬圈地,力爭率先形成規模效應。
2016年初進入杭州的魔方公寓,目前已運營8家門店,擁有1700個房間,預計到今年底開業20家門店;“拎包客”將有5家門店;萬科2019年將在良渚、拱墅、余杭等建設自有產權的“泊寓”;“群島”儲備項目9家;“冠寓”的目標是2000個房間……據記者不完全統計,今年初杭州的長租公寓規模在5000間左右,而到今年12月,這一數量或將呈現十倍速增長。
“長租公寓行業,看似非常簡單,就是賺取物業裝修改造后的溢價,但還是需要非常精確的內部測算、資金運作、管理團隊等。 在行業大浪淘沙的過程中,必定會有小的、生意不好的、內部管理混亂的公寓,也肯定會有人認為公寓是風口而去盲目投資。 ”魔方生活服務集團副總裁錢智康說,雖然“蛋糕”很大,但并非誰都能分到一杯羹。
對長租公寓的經營者來說,商業模式的落腳點必須是規模和盈利。一方面,行業被視為藍海,資本大量進入,大舉擴張;另一方面,市場仍普遍受困于盈利模式不清晰、盈利難等問題。有業內人士指出,這一點,像極了共享單車——今年6月開始共享單車迎來“倒閉潮”,行業的兩家領跑者進入了比拼資本和規模的階段,二三線梯隊的共享單車企業即將面臨的選擇有限:要么在某個局部市場站穩腳跟尋求行業巨頭并購,要么退出市場。
跑馬圈地過后,長租公寓也將面臨一場整合生死戰,或將成為第二個共享單車!
存在諸多隱憂
此外,繁榮背后,長租公寓的發展模式,也隱藏著諸多隱憂。
最大難題是“不賺錢”。如果單靠租金收入,長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。YOU+在獲得A輪融資的兩年后,因在風口上遲遲“飛不起來”而更換CEO,并宣布去“公寓化”。新CEO郁珽認為, “公寓從大勢上是不賺錢的,去公寓化一定是必然的趨勢。”
在實力雄厚的地產系長租公寓看來,重資產型地持有物業,也是一種發展模式。物業的增值部分,或將是未來的重要收益之一。
而對于租賃物業運營的輕資產模式長租公寓企業來說,賺錢這回事,得分不同的個維度。“因為絕大多數的魔方公寓是直營店,前期會有比較大的租金、裝修投入,按照現在的開店速度,投入巨大,所以從整個公司層面上來說目前是不賺錢的。”錢智康說,“但對單個項目的盈利情況來看,一般過了爬坡期的門店,都處于盈利狀態。杭州的8家店中,除了2家處于爬坡狀態,其余6家都已經實現了單店的盈利。盈利主要是通過租金差、增值服務而來。”
除了傳統的收租模式,長租公寓未來的發展模式會更傾向于資本市場,一手風投融資,一手資產證券化。 像魔方公寓的融資已經進行到了C輪,又在去年發行了中國ABS歷史上的首單公寓行業資產證券化產品,募集資金總額為3.5億元。
蜂擁而上的長租公寓創業者,也助長了存量物業的價格,擠壓了利潤空間。特別是背靠地產的長租公寓,資金實力相比其他“玩家”來說具有碾壓性優勢。拎包客CEO華杰認為:“開發商進入長租公寓行業的沖擊作用巨大,短期抬升了租金成本。”據他估算,一些物業的價格漲幅超過40%。
“在房地產開發商進入這個市場后,競爭變得更加慘烈,取得物業的成本越來越高。”葉忠也認為。
除獲取物業的成本正在攀升外,長租公寓行業還面臨同質化嚴重的問題,都在互相抄襲互相模仿一些基礎性東西,比如小清新風格的設計,設置有廚房、健身、休閑等公共區域,單純比拼裝修設計、地段位置。如何避免同質化,創造差異化優勢,是這些出身不一、血統不同的長租公寓品牌不得不面臨的問題。
在華杰看來,未來3至5年這一行業必然會洗牌,兼并重組無法避免, 小企業想要在“巨頭”陰影下生存,必須拋棄同質化,擁有自身的核心優勢。對“拎包客”來說,這個核心優勢指其全力營造的“社區”標簽。
“長租公寓就是社群經濟,是人賦予了居住價值,和誰一起住更重要。”華杰說,精細化的管理,人文化的社區,對未來的長租公寓非常重要,所以“拎包客”投入了大量心血在人與人關系的營造上,它的公共區域面積非常大,擁有一個小型創業孵化器,并且在其他長租公寓追求極致“人房比”時,花費極大的人力舉辦各種社群活動、創業交流。
在“拎包客”濱江南環路社區,由濱江區政府與其聯合打造,是濱江區人才用房。為什么政府將人才用房交給了“拎包客”托管,而不是實力更強的地產系長租公寓?在華杰看來,正是它的這個核心優勢打動了政府:“政府不是讓我們來管房子的,而是來服務人的。”