【編者按】 萬科 董秘朱旭近期在公司的經(jīng)營電話會上稱， 長租公寓 將成為萬科今年主要的著力點。不止萬科，包括招商、遠(yuǎn)洋、龍湖、陽光城等一眾房企近年來都開始涉水長租公寓。事實上，長租公寓并不是一門好做的生意，由于各城市租金和成本的差異，以及客戶租期等不確定性，這個行業(yè)的單一利潤率并不高。

本文首發(fā)于界面新聞，作者劉詩洋，億歐編輯，供行業(yè)人士參考。

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行業(yè)還沒出現(xiàn)完全成功的先例，但涌進(jìn)來的人卻越來越多。長租公寓好像一下子得到了所有人的認(rèn)可。

萬科董秘朱旭近期在公司2月份的經(jīng)營電話會上稱，長租公寓將成為萬科今年主要的著力點。 萬科幾年前開始涉足長租公寓，最初只是個別項目的實驗，如今這個實驗已上升到整個集團(tuán)的“泊寓計劃”。萬科高級副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在此前接受界面新聞記者采訪時提到，泊寓到今年底將在北京開設(shè)超過一萬家。

旭輝集團(tuán)副總裁林峰最近則在他的私人朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)了他們做長租公寓的文章，并稱希望未來可以做到20萬間。這家房企去年才剛進(jìn)這個行業(yè)，但他們看起來野心勃勃。

不止這些，包括招商、遠(yuǎn)洋、龍湖、陽光城等一眾房企近年來都開始涉水長租公寓。 來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，在中國排名前三十的房企中，已經(jīng)有三分之一進(jìn)入這個領(lǐng)域。

但如果往前推兩三年，這個行業(yè)的參與者還幾乎都是創(chuàng)業(yè)公司。甚至在一年前，很多商業(yè)顧問和分析師討論的還是這門生意到底賺不賺錢。而今天，不止這些野心勃勃的房企，鏈家、我愛我家這些中介行業(yè)的巨頭們也都開始陸續(xù)向這門生意發(fā)力。

中介巨頭們的速度并不比房企慢。鏈家早在2012年就進(jìn)入公寓市場，他們的自如寓如今已在北京、上海和深圳擁有超過25萬間房源布局。而我愛我家旗下的相寓公寓目前也已將業(yè)務(wù)覆蓋到了北京、上海、南京、天津等8大城市。

市場今天發(fā)生的這一幕，放在三年前也許沒有人能預(yù)料到。 當(dāng)最開始試水公寓租賃服務(wù)的you+公寓誕生時，他們還需要借助小米的旗號來博得關(guān)注。而今天，行業(yè)的百花齊放似乎已經(jīng)驗證了風(fēng)口期的正式到來。

在過去幾年興起的裝修、 智能家居 等房地產(chǎn)衍生行業(yè)中，還沒有哪一門生意一下子突然引起了這么多人的關(guān)注和參與。而這一切都源于中國房地產(chǎn)市場在過去兩年來發(fā)生的變化。不少行業(yè)人士都認(rèn)為，2015、2016年過度透支了中國購房者的消費能力。那連續(xù)兩年的火爆樓市在白銀時代產(chǎn)生了更多的衍生效應(yīng)。

一方面是房企們都開始焦慮、著力轉(zhuǎn)型。 中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度正越來越高，錢不再好賺。另一方面，房價高企令人們的購房意愿也逐年下滑，但對幸福感的要求卻越來越高。尤其對身處大城市的年輕人來說，租住的生活已不再是一種迫不得已的選擇。

這種變化在數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)最為直觀。 中國經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查顯示，2015年全國有接近1.6億人選擇租住，預(yù)計到2020年將達(dá)到1.9億人。而鏈家研究院在去年底發(fā)布的一份報告顯示，2015年、2016年中國租賃市場的規(guī)模大概在1.1萬億，他們預(yù)言到2020年這個市場將大概到1.6萬億，2025年大概是2.9萬億，2030年會超過4萬億。

這個預(yù)測基于對許多 大數(shù)據(jù) 的分析和測算。中國一線城市的月供和租金差距越來越大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場占有率間的巨大缺口，都在向人們揭示這片新的藍(lán)海。鏈家研究院的楊現(xiàn)領(lǐng)博士認(rèn)為，這個行業(yè)未來五年到十年的增速會非?？?，一方面是供給和需求升級會快速增長，另一方面則可能是租金的穩(wěn)定上漲。

此外，國務(wù)院去年6月發(fā)出了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的文件。 “租購并舉”的政策引導(dǎo)不僅代表了新的紅利，也讓這個行業(yè)獲得了前所未有的機遇。一些地方甚至開始誕生行業(yè)管理協(xié)會，以應(yīng)對行業(yè)雨后春筍般的局面。

在所有人都看的見的市場前景和政策引導(dǎo)下，長租公寓的混戰(zhàn)似乎一下子就進(jìn)入了“貼身肉搏”狀態(tài)，各路資本、公司、創(chuàng)新機構(gòu)的涌入，讓這個突然百花齊放的行業(yè)面臨魚龍混雜，標(biāo)準(zhǔn)難判的局面。

事實上，長租公寓并不是一門好做的生意，由于各城市租金和成本的差異，以及客戶租期等不確定性，這個行業(yè)的單一利潤率并不高。 在未達(dá)到一定規(guī)模之前，公寓一旦陷入空置期，很容易讓企業(yè)陷入資金周轉(zhuǎn)困難的局面。萬科高級副總裁譚華杰就曾指出，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

激烈的競爭似乎不可避免，但在資本和運營實力的角逐之前，中國租賃行業(yè)也尚有許多問題需要解決。全國人大代表、龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍就針對租賃市場提出建議，她認(rèn)為，目前市場供給不足，租金居高不下， 租房 對于需求主力的應(yīng)屆畢業(yè)生和中低收入群體來說已成為經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，國內(nèi)租賃市場供給分散，缺乏統(tǒng)一管理，市場尚未建立嚴(yán)格的法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以保證。

這些問題，實際上也是過去多年，很多人不看好長租公寓的原因。 行業(yè)的重資產(chǎn)特征和非標(biāo)準(zhǔn)化的需求與供給，不僅容易令交易出現(xiàn)諸多問題，也讓企業(yè)經(jīng)營者面臨了許多困境。此前一些租賃機構(gòu)爆出的質(zhì)量與宣傳不符等情況也多源于此。

針對這些問題，吳亞軍認(rèn)為，政府應(yīng)該通過增加土地供給、允許盤活空置房等方式鼓勵開發(fā)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)，進(jìn)而增加商品租賃住房供給。同時應(yīng)建立完善的租賃住房運營企業(yè)資格認(rèn)證體系，一方面防止行業(yè)魚龍混雜，另一方面也可以向滿足條件的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。

此外，吳亞軍還建議為承租人提供不同形式的租房補貼，增強其支付能力。 并將商品租賃住房進(jìn)一步納入公共服務(wù)體系，從教育、醫(yī)療、社會保障、戶籍等方面推進(jìn)，實現(xiàn)與購房者均等化享有社會服務(wù)。

從五年前第一批企業(yè)入水開始至今，長租公寓到今天似乎才真正進(jìn)入了一個高速發(fā)展的通道。 政策和市場提供的機遇和風(fēng)口正在敞開，越來越多的人也開始關(guān)心行業(yè)的規(guī)則和邊界設(shè)置。這門最早僅在深圳這樣的年輕城市才有茁長成長空間的生意，正在迎來屬于它的更大未來。