伴隨著 消費升級 應(yīng)運而生的青年公寓，不僅從裝修、設(shè)備、租金等方面滿足了一線城市及強(qiáng)二線城市的城市白領(lǐng)的住宿需求，對于一些共享空間、線下活動的植入，讓租房生活變得不再單一。而與此同時國家出臺了一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策，在政策的導(dǎo)向之下市場興起，青年服務(wù)式公寓更是成為了眾多企業(yè)和風(fēng)投資本競相探索的新藍(lán)海。

E+公寓就是在這樣的環(huán)境下逐漸成長起來。成立于2016年底，定位 長租公寓 美好生活服務(wù)商，第一年在南京開設(shè)了第一家門店，并取得了7天滿租的成績。兩年時間已開業(yè)30+項目，即將開業(yè)10+項目，儲備40+項目，運營資產(chǎn)超30億，累計服務(wù)10萬人群。目前在南京品牌公寓市場，從門店數(shù)量上來說，E+已達(dá)市占率第二。2018年11月22日完成近億元新一輪融資，投資方為鵬萬資本。

隨著供給增加，長租公寓行業(yè)已從市場驅(qū)動階段向管理驅(qū)動階段轉(zhuǎn)型， 紅利不在的情況下，在公寓的科學(xué)化管理、人才培養(yǎng)體系、供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)成本效率把控，最終實現(xiàn)品牌溢價，服務(wù)增值從而提高行業(yè)利潤成為接下來行業(yè)關(guān)注的重點。

“三錯配”，看租客終端需求

在E+青年公寓創(chuàng)始人張威加看來， 目前長租公寓領(lǐng)域存在“三錯配”的問題，即戶型錯配、地段錯配、團(tuán)隊錯配。

錯配本質(zhì)上在于不清楚年輕人的需求是什么。 在E+青年公寓創(chuàng)始人看來，目前年輕人對于住房的需求大致有以下幾方面，第一，年輕人愿意選擇在核心區(qū)域性價比較高的產(chǎn)品。第二，在住宿要求方面，年輕女性比男性更愿意花錢在房屋裝飾上，對于房間布置的要求比男性高。E+青年公寓秉承的理念便是一切從消費者終端需求出發(fā)。

據(jù)E+青年公寓線上系統(tǒng)調(diào)研數(shù)據(jù)，在服務(wù)過的南京城區(qū)的租戶中，女性對于品牌公寓的訴求更高，尤其是在對于地理位置的優(yōu)越性、公寓的安全性、產(chǎn)品舒適性以及服務(wù)品質(zhì)方面的訴求。目前，E+青年公寓的租客中，女性用戶月收入將近一半用于租房，男性消費的比例在20-30％。基于此調(diào)研數(shù)據(jù)，E+青年公寓調(diào)整女性客群的房屋布局，增加衣柜面積，滿足女性客群需求。

一線城市的“愛“與“恨”

E+青年公寓選擇一線城市以及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域位置小而美的項目，單體項目房間數(shù)量在30-100間左右。張威加看來，市區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)合規(guī)的閑置資產(chǎn)較多，選擇性大，且同時滿足消費者需求；另一方面，選擇單體項目在30-100間左右的公寓，且面積在600-2100平方不等可以有效節(jié)約成本。

目前，E+青年公寓在南京、杭州等強(qiáng)二線城市深耕，對于是否會向一線城市擴(kuò)張，在張威加看來，這是歷史發(fā)展的必然。 “一線城市的存量地產(chǎn)與強(qiáng)二線城市相比有較強(qiáng)的優(yōu)勢,但是在拿地方面，品牌公寓的拿地壓力遠(yuǎn)高于房企。”

億歐之前報道過的安歆公寓創(chuàng)始人也曾提及，目前政策在租賃拿地的審批流程還是相對比較慢，而加之房企本身強(qiáng)大的拿地基因，對于品牌規(guī)模化的擴(kuò)張存在一定的難度。

?根據(jù)戴德梁行住宅部的報告顯示，目前南京市場有較多長租公寓品牌，以集中式管理為主的公寓品牌就有近20家，知名的幾家有朗詩寓、自如、貝客等，總房源量近1萬套，在二線城市處于領(lǐng)先水平，戶型在20-40平方米為主，整體租金水平在1500-4000元/月。

在克而瑞南京機(jī)構(gòu)推出的《南京長租公寓發(fā)展白皮書》中顯示， 目前南京已出讓六幅租賃土地，2018年租賃用地占比30%，僅次于北京、上海。南京2018上半年成交量是2017年的60%。南京機(jī)構(gòu)化比例位于第二梯隊，漲幅顯著，市場容量為212萬人。

由此可見，迫于各方面條件制約，長租公寓服務(wù)商也正在向強(qiáng)二線城市深耕，南京、杭州等 一線城市周邊城去成為了服務(wù)商們聚焦重點。

“錯愛”的 互聯(lián)網(wǎng)思維

目前，各行各業(yè)都在強(qiáng)調(diào)“+互聯(lián)網(wǎng)”，為便于管理和優(yōu)化服務(wù)，線上軟件成為首選。E+青年公寓研發(fā)了公寓管理系統(tǒng)，從消費者終端出發(fā)到用戶畫像，到選址，再到內(nèi)部管理系統(tǒng)（行政、財務(wù)等）形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，用大數(shù)據(jù)指導(dǎo)和反哺未來長租公寓的定位。

在張威加看來，雖然長租公寓未來潛力巨大，但是用戶規(guī)模有限，一味通過互聯(lián)網(wǎng)思維線上框住客戶，其實并非是一種明智的選擇。在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)中，以抖音為例，與抖音的幾百萬用戶基數(shù)相比，品牌公寓的幾十萬用戶只是冰山一角。

目前，E+青年公寓面對租客需求， 近期將會上線小E心選品牌 ，針對公寓租戶群體推出社區(qū)團(tuán)購服務(wù)。在社區(qū)團(tuán)購方面，張威加表示不做大而全的團(tuán)購電商平臺，而是作為用戶喜好調(diào)研平臺，個性化定制特定人群的商品。

可以看出， 互聯(lián)網(wǎng)思維不是長租公寓的本質(zhì)，而應(yīng)該是為長租公寓潤色的手段之一 。長租公寓的本質(zhì)是地產(chǎn)屬性，地產(chǎn)的服務(wù)人群的最終需求是解決住宿問題。

版權(quán)聲明

凡來源為億歐網(wǎng)的內(nèi)容，其版權(quán)均屬北京億歐網(wǎng)盟科技有限公司所有。文章內(nèi)容系作者個人觀點，不代表億歐對觀點贊同或支持。