美國東部時間2020年1月17日，蛋殼公寓正式在美國紐交所（NYSE）掛牌上市（股票代碼DNK）。公司發行價為每股13.5美元，發行規模為960萬股，截至收盤，公司市值為24.8億美元。艾瑞咨詢作為蛋殼公寓行業顧問助力其IPO進程。

在本次行業顧問服務中，艾瑞幫助公司洞察中國長租市場及長租公寓市場發展基本現狀，綜合分析長租公寓發展模式及主要企業，幫助資本市場了解行業，認知公司發展現狀及發展優勢。最終助力蛋殼公寓成功上市。

一、中國長租市場的持續增長

中國的長租市場規模巨大，目前正處于整合發展階段。根據艾瑞估算，2018年中國的租房人口高達2億人，長租市場總體規模高達1.8萬億元，至2023年這一數字將達到3.0萬億元。

總體來看，中國的一二線城市 經濟 活躍度高，工作前景廣闊，工資水平優厚，外來人口流呈正向流入。艾瑞估算2018年中國一二線城市的總體長租市場規模達到了1.2萬億元，占全國的67%，并在2023年達到2.0萬億元。

艾瑞分析中國長租市場的發展受到多方因素的共同驅動：

1）持續不斷的城市化進程。在過去的四十年里，中國的城市人口從1979年的1.82億增長到2018年的8.37億，城市人口比例達到近60%。然而和美國、日本等國家相比，中國的城市化率依然偏低，城鎮化進城仍將持續，預計到2030年中國城鎮化率將會增長至70%，這意味著仍有1.7億人將從農村進入城市，帶來對居住空間的廣大需求

2）居高不下的一二線城市購房價格。在過去的20年間，中國以一二線城市為主的大部分城市房價持續攀升。2019年上半年，北京、上海、深圳等城市的房價收入比達到25至36倍。這促使了中國一線城市消費者的首次購房年齡顯著提高，大大增長了青年群體的租房周期。

3）居住觀念的轉變。除了房價升高的影響，更多的休閑娛樂花銷、更高頻的生活變動，使中國當代年輕人更傾向于租房而非買房。根據第三方用戶調查數據，大約43%的年輕人可以接受永久租房。

4）國家政策利好。為了解決一二線城市人口的住房問題，國家政府出臺了一系列政策支持長租市場的發展。推進租購同權，為租戶提供同等條件的教育和其他公共資源，健康化、規范化發展，是中國長租市場的長期發展主線。

二、長租公寓模式解決傳統行業痛點

長租需求日益增長，而傳統長租市場分散、低效，房東和租客面臨諸多痛點，這為長租公寓的發展帶來了巨大機會。

在傳統長租市場，房東的痛點主要包括：房屋升級翻新成本高，長期面臨維護修復的壓力，租賃流程繁瑣復雜，租賃合同到期后與簽約新租客之間存在空檔，在遇到欠款，房屋損壞等突發情況時難以得到保障等。租客的痛點包括：尋找合適房源過程繁瑣，房屋質量偏低，房東以及房屋中介可信度低，租賃期間缺乏生活服務和管理服務等。

隨著共享經濟、在線消費的普及，房東對于物業管理需求的增加以及租客的消費升級，長租公寓實現快速增長。截止2018年，由長租公寓進行標準化統一管理的房屋已達市場上所有租賃房源的2%。

艾瑞認為，長租公寓模式對于房東的價值主要體現在：1）便捷的租賃流程。房東將房產委托給長租公寓企業進行管理，不需要親自接觸大量的本地房屋中介和租戶。在房屋升級，房屋維護和處理客戶需求上節約了大量時間與開銷。2）穩定的收入。長租公寓企業與房東簽訂長期合同，提供房屋管理服務，減小了房東因淡旺季、合同空檔期等因素而產生的損失。

對于租客來說，長租公寓的價值則主要體現在：1）標準化居住體驗。長租公寓企業將其房源進行標準化的設計和維護，提高租客的居住體驗，降低決策復雜度。2）便捷的租賃流程。簡化租客看房入住流程，簽約、付款、反饋等過程實現在線化。3）優質的服務。長租公寓為租戶提供清潔、管家等居住服務，大幅提升用戶生活便捷度與生活品質感。

三、 科技 賦能長租公寓行業，提升運營效率

艾瑞認為，在產業 互聯網 時代，互聯網科技正在向各傳統行業深度滲透，實現傳統行業的賦能提升。在長租公寓行業，大數據和智能平臺能夠優化業務流程，實現規劃、收房、改造、出租、服務等各個環節的在線化和智能化，提升運營效率。

在此基礎上，以居住空間和服務為入口，依托規模優勢，發展各類增值服務，更能夠為長租公寓平臺的發展帶來更廣闊的空間。

艾瑞咨詢通過組織經驗豐富的專業團隊，進行深度行業研究，為蛋殼公寓招股書的起草和披露提供了大量的獨立第三方數據和結論，并積極協助回復美國證券交易委員會對于行業相關問題的問詢意見，為最終蛋殼公寓的赴美IPO交上了一份滿意的答卷。

關于艾瑞咨詢

艾瑞咨詢深耕研究咨詢領域十七年，為客戶解決 商業 決策的專業第三方機構。公司以“為商業決策賦能”為品牌理念，通過研究咨詢等專業服務，助力客戶提高對新經濟產業的認知水平、盈利能力和綜合競爭力。在數據和產業洞察的基礎上，艾瑞咨詢研究業務拓展至大數據研究、企業咨詢、 投資 研究、新零售研究等方向，并致力于通過研究咨詢的手段幫助企業認知市場，智能決策。

基于十余年的產業研究經驗以及在資本市場的品牌影響力，艾瑞向市場提供IPO行業顧問服務。以阿里巴巴、京東、搜狗、奇虎360、美圖、貓眼娛樂、小米集團、美團點評、Bilibili、蘑菇街、騰訊音樂、匯量科技、愛奇藝、英語流利說、同程藝龍、優信、百世匯通、歡聚時代、昆侖萬維、宜人貸等為代表的90%以上互聯網企業在IPO時引用艾瑞的行業數據。艾瑞IPO服務以TMT領域著手，并逐步拓展至新經濟和傳統領域，累計服務客戶近百家。