許家印不止 " 沉迷 " 于新能源 汽車 車間，他的新關(guān)注點(diǎn)或許還有物業(yè)服務(wù)。

7 月 31 日，中國(guó)恒大（03333.HK）宣布或?qū)⒓瘓F(tuán)的物業(yè)分拆上市。消息過(guò)去不及半月，8 月 13 日晚，中國(guó)恒大又發(fā)布公告，稱旗下恒大物業(yè)合計(jì)引入了 235 億港元戰(zhàn)略 投資 。據(jù)此估算，恒大物業(yè)總估值約為 838 億港元（750 億元）。目前上市的物管公司中，擁有千億市值的僅有碧桂園服務(wù)一家。

恒大物業(yè)的上市進(jìn)程正在穩(wěn)步推進(jìn)，不光此次引入的戰(zhàn)投金額遠(yuǎn)超外界預(yù)計(jì)，奔向許家印的投資方隊(duì)伍也巨頭云集。據(jù)悉，恒大物業(yè)此次將引入 14 家戰(zhàn)略投資者，包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國(guó)基金、云鋒基金等頂級(jí)投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業(yè)。

值得注意的是，此次戰(zhàn)投中還包括中國(guó)恒大董事局主席許家印的老朋友——香港華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄的妻子陳凱韻。其本次認(rèn)購(gòu)恒大物業(yè) 5.37% 股份，支付對(duì)價(jià)為 45 億港元，是此次認(rèn)購(gòu)比例最高的投資者，也是唯一的個(gè)人投資者。

許家印與這些 " 投資天團(tuán) " 的大佬們頗有淵源。比如，在此次入股恒大物業(yè)前，劉鑾雄家族就持有中國(guó)恒大超過(guò) 5％的股份，對(duì)恒大股票及債券亦是積極投資。2014 年， 馬云 曾入股許家印名下廣州恒大足球俱樂(lè)部，馬化騰的騰訊也與恒大合作，成立恒騰網(wǎng)絡(luò)。

此次引戰(zhàn)完成后，戰(zhàn)投方合計(jì)持有目標(biāo)公司（Mangrove 3,Ltd.）28.061% 股權(quán)，中國(guó)恒大仍持有 71.939%，恒大物業(yè)仍為中國(guó)恒大間接非全資附屬公司。關(guān)于本次融資，中國(guó)恒大表示，融資為集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)引進(jìn)了一批卓有聲譽(yù)的戰(zhàn)略投資者，將會(huì)提升其物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)形象、專業(yè)水平，也能支持其成長(zhǎng)和發(fā)展。

許家印的強(qiáng)大朋友圈可見(jiàn)一斑。有分析稱，中國(guó)恒大此次引戰(zhàn)獲得馬云、馬化騰、沈南鵬等大佬力撐，充分顯示出恒大物業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?。不過(guò)，鑒于恒大物業(yè)過(guò)往在管項(xiàng)目多來(lái)自恒大自身開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，上市之后，恒大如何在市場(chǎng)化、多元化方面展開(kāi)動(dòng)作值得關(guān)注。

受此消息影響，8 月 14 日，中國(guó)恒大高開(kāi)，盤中一度漲超 7％，收盤總市值為 2926 億港元。

恒大物業(yè)可能在一年內(nèi)上市

恒大在 8 月 13 日的公告中披露了引入戰(zhàn)投的具體投資情況。除陳凱韻之外的其他機(jī)構(gòu)投資者中，華泰國(guó)際大灣區(qū)投資有限公司出資 40 億港元，紅杉資本旗下 SCC Growth VI 2020 B，L.P. 出資 34.5 億港元。阿里旗下的云峰基金認(rèn)購(gòu) 15 億港元，持股比例 1.791％；騰訊控股認(rèn)購(gòu) 12 億港元，持股比例 1.433％；夏海鈞認(rèn)購(gòu) 5.5 億港元，持股 0.657％；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認(rèn)購(gòu) 5 億港元，持股比例 0.597％。

早在 7 月 31 日，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，正考慮分拆旗下物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，在香港聯(lián)交所獨(dú)立上市。如若該板塊最終能夠成功分拆上市，將成為恒大旗下繼中國(guó)恒大、恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò)、嘉凱城、ST 恒寶之后的又一上市平臺(tái)。

恒大物業(yè)極有可能在一年之內(nèi)完成上市。值得注意的是，此次公告中稱，恒大物業(yè)引入的戰(zhàn)投，也即買方具有回購(gòu)權(quán)。

按照公告資料，在（此次戰(zhàn)投協(xié)議）交割日（暫定為 2020 年 8 月 20 日）的第二周年日或之前，若恒大物業(yè)未能完成上市，戰(zhàn)略投資者有權(quán)要求恒大以其支付的原始對(duì)價(jià)加年利息 10% 的價(jià)格，回購(gòu)戰(zhàn)投所持有的全部或部分股權(quán)。

恒大物業(yè)目前成色幾何？公開(kāi)資料顯示，恒大物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要由全資子公司金碧物業(yè)有限公司承擔(dān)。金碧物業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，公司員工近 7 萬(wàn)人，在管項(xiàng)目超 1200 個(gè)，合約管理面積約 5 億平方米。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞顯示，截至 2019 年末，中國(guó)恒大物業(yè)板塊金碧物業(yè)在管面積達(dá) 3.52 億平米，排名第四，僅次于萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、彩生活。就業(yè)務(wù)管理收入而言，金碧物業(yè)排在碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)及中海物業(yè)之后，位列第七。

中國(guó)恒大方面表示，因目標(biāo)公司交割后仍將維持為中國(guó)恒大的子公司，因此集團(tuán)預(yù)期將不會(huì)就出售事項(xiàng)錄得實(shí)際收益或虧損。

公告稱，截至 2019 年末，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)約為 9.23 億元，同比漲近 3 倍。截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物業(yè)未經(jīng)審核凈資產(chǎn)總值為 27.73 億元。據(jù)中國(guó)恒大 2019 年年報(bào)，恒大物業(yè)管理收入達(dá) 43.8 億元，2017 年與 2018 年，這個(gè)數(shù)字分別為 30.24 億元、40.67 億元。

不過(guò)，2017 年 -2019 年間，中國(guó)恒大的總收入分別為 3110 億元、4662 億元和 4775.6 億元。這也意味著，最近三年，恒大物業(yè)管理收入占總營(yíng)收的比例均不超過(guò) 1%。

巨頭青睞的 " 香餑餑 "

2014 年，花樣年控股將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，自此成為 " 內(nèi)地物業(yè)管理公司分拆上市第一股 "。四年后，房地產(chǎn)行業(yè)掀起新一輪物業(yè)分拆潮，碧桂園、雅居樂(lè)、新城控股、佳兆業(yè)、旭輝等房企先后將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

2019 年，房企物業(yè)上市迎來(lái) " 井噴 " 勢(shì)頭。這一年，共有 12 家物管企業(yè)以 IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場(chǎng)，數(shù)量等于此前五年主板物業(yè)股的總和。2014 年到 2018 年，登陸資本市場(chǎng)的物管企業(yè)一共才 12 家。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年末，24 家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值總額 2355.9 億元，多數(shù)企業(yè)市盈率超 20 倍。

從物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，2020 年以來(lái)，在整體市場(chǎng)受新冠肺炎疫情影響表現(xiàn)不佳的大背景下，物業(yè)板塊平均漲幅達(dá) 37%。其中，漲幅最高的是銀城生活服務(wù)，今年年內(nèi)股價(jià)暴漲近 5 倍；而如今碧桂園服務(wù)的市值，也堪比半個(gè)碧桂園。

房企分拆物業(yè)管理板塊上市，可利用其輕資產(chǎn)、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn)，拓寬融資渠道。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年上半年，就有約 21 家房企分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)赴港遞交招股書，幾乎所有成功上市的物管企業(yè)均獲得超百倍的超額認(rèn)購(gòu)，24 只香港物業(yè)股上半年平均漲幅為 54.32%。

" 物業(yè)行業(yè) PE 估值高于同期的其他行業(yè)，這也展現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的高度認(rèn)同。" 永升服務(wù)（旭輝控股旗下）執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官周迪稱。有分析指出，物業(yè)公司大量引入戰(zhàn)投，意在提高其估值。

在知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人黃立沖看來(lái)，此次恒大物業(yè)之所以引入多家戰(zhàn)投，或是想利用上市機(jī)會(huì)為自身獲得更大規(guī)模融資，以覆蓋恒大在恒大物業(yè)業(yè)務(wù)上所占用的資金，亦不排除恒大為戰(zhàn)投做出了高額業(yè)績(jī)承諾。

某種程度上，恒大引入戰(zhàn)投的目的，或與投資巨頭搶灘物管市場(chǎng)的野心不謀而合，也正因此，擁有大規(guī)模體量的房產(chǎn)物管企業(yè)，亦成為投資機(jī)構(gòu)渴望入手的 " 香餑餑 "。兩個(gè)月前，此次投資恒大物業(yè)的紅杉與騰訊，還將觸手伸向另一家 TOP 級(jí)房企世茂集團(tuán)。

今年 5 月，紅杉資本中國(guó)基金、騰訊完成了對(duì)世茂集團(tuán)旗下全資子公司——世茂服務(wù)控股有限公司的戰(zhàn)略投資，投資總金額達(dá) 2.44 億美金。彼時(shí)，紅杉資本中國(guó)基金投資合伙人蘇凱表示，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)上的存量管理業(yè)務(wù)，發(fā)展空間巨大。

目前，僅就地產(chǎn)龍頭 " 碧恒萬(wàn)融 " 四家而言，物管類存量市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。2019 年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 127 億元，較 2018 年的 98 億元同比增長(zhǎng) 29.7％；融創(chuàng)中國(guó)物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)收入 70 億元，同比增長(zhǎng)約 35.5％；碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入 96.45 億元，同比增速超過(guò) 100％。

頭部企業(yè)的動(dòng)向代表著某種趨勢(shì)。截至目前，前十大房企中，除恒大外，融創(chuàng)和華潤(rùn)置地都已有了明確的分拆計(jì)劃，碧桂園、保利、中海和招商蛇口已完成物業(yè)分拆上市，綠地、龍湖分別入股了雅生活和綠城服務(wù)，只剩萬(wàn)科的物業(yè)板塊沒(méi)有明確對(duì)接資本市場(chǎng)的跡象。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，可觀的財(cái)務(wù)收益回報(bào)以及日后與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)協(xié)同，或是投資者的主要訴求，這也不排除是投資巨頭愿與恒大等大體量物管企業(yè)合作的重要緣由。值得注意的是， 科技 化、智能化、線上化、以及緊貼消費(fèi)者正成為物管行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)。近期召開(kāi)的 2020 藍(lán)籌物業(yè)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上，多位房企物管企業(yè)高管皆表達(dá)了類似觀點(diǎn)。

在龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理曾益明看來(lái)，企業(yè)應(yīng)致力于實(shí)踐物業(yè)服務(wù)與數(shù)字化、自動(dòng)化、智能化的深度融合。周迪在上述會(huì)議上表示，隨著消費(fèi)理念改變、科技投入及行業(yè)自我革新，物業(yè)行業(yè)將進(jìn)一步開(kāi)拓市場(chǎng)邊界。

千丁互聯(lián)高級(jí)副總裁王建輝也在會(huì)上透露，接下來(lái)的五年，大量物業(yè)企業(yè)會(huì)借助于今天科技的進(jìn)步，在已經(jīng)完成管控效率的基礎(chǔ)上，完成驚險(xiǎn)一跳，以變革驅(qū)動(dòng)整個(gè)行業(yè)，提升運(yùn)營(yíng)效率。

這個(gè)新的藍(lán)海正在激烈翻涌。正如易居企業(yè)集團(tuán) CEO 丁祖昱曾在 2019 年底預(yù)測(cè)，未來(lái) 10 年物業(yè)管理規(guī)模將達(dá) 500 億平方米，從基礎(chǔ)服務(wù)到增值服務(wù)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)空間將達(dá)到 3 萬(wàn)億元。

來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家雜志