本文來自微信公眾號： 開菠蘿財經（ID：kaiboluocaijing） ，作者：金玙璠，編輯：艾小佳，頭圖來自：視覺中國

近日的一則重磅新規 ，讓房地產市場炸開了鍋。

5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局對外發布意見，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出要求。

兩部門聯合印發的《關于規范房地產經紀服務的意見》，從十個方面提出監管措施，加強對房地產經紀行業的管理，保護交易當事人的合法權益。

我國房產交易中介費率平均不到2%，且幾乎由買方承擔所有中介費和相關服務費，因此中介費的費率和收費方式是否會發生變化，無疑是人們關心的焦點。

與此同時，此次政策的導向也引起了行業討論：該如何全面準確地解讀政策？政策究竟鼓勵什么、打擊什么？更重要的是，又將對房地產經紀行業產生何種影響？

在清華大學恒隆房地產研究中心主任、長聘副教授、博士生導師吳璟看來，《意見》的頒布，對房產經紀行業不是打壓或者抑制，相反是對行業重要性的一種認可。《意見》還提出了一些未來探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費率的模式等，相當于為這個行業的持續健康、高質量發展指明了方向。

作為房地產中介行業發展史上一次重要的行業性規范，其中關鍵性的政策導向非常明確，可以概括為，既支持房地產中介行業進一步完善市場化機制、發展平臺經濟，又要求從業主體加強管理，規范房地產經紀行業秩序，以帶動房產銷售，促進房地產市場恢復。

一、房產中介費生變？

《意見》一出，市場上“房地產中介費要降？”的聲音隨之出現。

實際上，此次政策明確提出，“合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”，但沒有對具體的中介費率進行行政干預，也沒有劃定一個費率的臨界值。

政策突出的是“規范性”，打擊的是搶單、返費等收費亂象，強調的是收費的公開透明化，引導和推動的是雙邊收費、分檔定價。這也被認為是政策中的一大亮點。

所謂“雙邊收費”，指的是由房產交易中的雙方共同承擔經紀服務費用。易居研究院研究總監嚴躍進表示，目前已有城市、公司實行雙邊收費。

與此同時，空白研究院院長楊現領表示，相比美國6%、日本5%的中介費，我國是全球收費最低的國家，但國外是賣方支付絕大部分甚至全部中介費，國內則是買方承擔幾乎所有中介費和相關服務費。

在房地產市場下行、房子越來越不好賣的情況下，房產交易的買賣雙方都承擔相應的付費費用，有利于降低購買成本，體現了對購房者權益的保護。“更重要的是，賣方付費能推動行業規范發展，不透明的收費亂象將得到一定程度的凈化。”楊現領補充道。

“分檔定價”則是指，在雙邊收費的基礎上，按房屋成交價越高、服務費率越低的原則，實行分檔定價。而所謂“合理確定收費”，也非越低越好，政策將定價的三要素明確為，服務內容、服務質量，以及“結合市場供求關系等因素協商確定”。

對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，此舉是將定價權交給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”。

在房產交易中，經紀機構除了提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記這些基礎服務外，還包括代辦貸款等衍生服務。政策提出，可以對衍生服務單獨收費，同時要求房地產經紀機構明確服務項目和收費標準，嚴格實行明碼標價。

從行業未來的發展趨勢看，郭毅認為，雙邊收費或許會成為行業保障服務質量和從業者服務收入平衡的解法，或帶動行業新格局形成。

總體來看，政策對“中介費”的要求可以總結為，雙邊收費、分檔定價、衍生服務單獨收費，同時強調收費透明、明碼標價。

野村證券分析師Jizhou Dong在相關報告中指出，《意見》沒有明確提及傭金率的上限，是中性到積極的信號，目的是在沒有額外政策刺激的情況下，緩解購房者的購房障礙，加速房地產銷售。

在嚴躍進看來，政策最大的亮點在于，雙邊收費成為全國新方向，延伸服務增值收入將是行業需要思考的新領域，中介費未來也將監管，這三大方向值得房地產中介行業思考和研究。

二、打壓什么？鼓勵什么？

從《意見》對“中介費”的要求可以窺見，“政策對中介這種復雜行業的處理提供了新思路，兼顧健康發展與底線管理，沒有一刀切。”郭毅表示。

《意見》對市場交易主體提出了具體要求，這背后蘊藏著國家對這一行業管理和調控的導向，勢必會直接影響未來市場的走向。如楊現領所說，十條建議不應該被簡單解讀為傭金管理政策，而是更廣泛的行業規范建議。

因此，傭金之外，行業和相關企業尤為關注的是，《意見》釋放了什么信號？從行業范疇解讀，鼓勵的是什么、打壓的又是什么，就顯得非常有必要。

結合多位業內人士的觀點，政策的導向非常明確，可以總結為“兩打擊、兩規范、兩鼓勵”。

首要打擊的是亂收費行為，包括利用房源客源優勢收取過高費用、不明碼標價、捆綁收費，以及濫用市場支配地位操縱經紀服務收費的情況，要求房地產經紀機構明確和公示服務項目、服務內容和收費標準。

“根據政策建議，收費之前要明確公示，還要當事人簽字，這一點非常重要，國外成熟市場的做法是收費標準要寫入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續的費率爭議。”楊現領強調，公示和簽字，對于經紀行業的費率收取和經紀人權益保護提供了依據。

同樣被打擊的，還有濫用客戶個人信息、侵犯個人信息合法權益等違法違規行為。房地產經紀機構和從業人員，未經當事人同意，不得收集、使用、處理個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。

《意見》首要規范的是，房地產經紀服務的關鍵環節，包括交易前的落實房地產經紀機構備案制度，全面推行經紀從業人員實名登記、佩戴信息卡等；以及交易過程中的公示合同示范文本。

郭毅表示，備案制度將讓從事帶客看房服務的渠道公司浮出水面，而隨著管理要求的進一步規范，以及監管措施的實施，將有助于全方位保障消費者利益，促進市場健康發展。

經紀行業是典型的人力資源行業，“只有人員規范，行業才能規范”，楊現領稱，在這一點上，行業協會和經紀服務平臺有很多工作可以做。

與此同時，政策還提出“加強行業自律管理”，房地產經紀行業要完善服務標準和執業規則，對于不規范、不依法合規經營的，依據行規行約給予自律處分。

最后再來看，房地產經紀機構的哪些行為受到政策的鼓勵。收費方面，鼓勵分檔定價的原則。服務和監管方面，鼓勵通過房屋交易管理服務平臺向交易當事人提供房源核驗、房源發布、合同網簽備案等服務，以及將經紀服務費用納入交易資金監管范圍。

從上述措施不難看出，《意見》旨在從全國層面，消除房產交易中的潛在隱患，推動房地產經紀服務規范化、專業化發展。

三、誰將受益？

站在更高的視角去看，此次《意見》的發布，放到房地產中介行業發展史上，也是一次關鍵的行業性變革。

吳璟稱，不能把《意見》的“規范”等同于壓制或者打壓，而是對行業重要性的一種認可。在我國，房地產經紀服務行業已經有二十多年的發展歷史，而這份《意見》是近年來第一次以部級聯席文件的方式專門對行業進行的管理指導。

除了規范行業發展，在他看來，《意見》提出的代理模式、合同模式、費率模式等，相當于為行業的持續健康、高質量發展指明了方向。

一紙新規，可使多方受益。

從房地產市場需求的角度看，買房、賣房的居民是首先受益方。

“保護交易當事人合法權益”，在《意見》中高頻出現。多項措施指向一點，降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本。

在房地產市場下行的趨勢下，這一點的必要性和緊迫性不言而喻。不同于一般消費性商品或服務，房產屬于大宗交易，且是中國居民的主要財產。這個交易市場的特殊性在于，不動產交易成本高、周期長、專業性強，如果從業主體利用信息差攫取利益，買房和賣房人的權益得不到保障，勢必不利于房地產需求的釋放，反過來影響房地產行業的景氣度。

嚴躍進提醒，例如“買賣雙方承擔費用”這一點，客觀上有助于中介費用的定價規則清晰，后續買賣雙方也需要關注此類規則的變化，積極調整買賣的策略。

伴隨著房地產交易市場的繁榮，品質房產經紀機構同樣“受益”頗豐，背后有兩點原因。

一是《意見》一旦嚴格實施，隨著門檻漸高，行業洗牌加劇，越來越多運營不規范的從業機構將被市場淘汰。不但“黑中介”被依法查處，“缺少線下業務支撐、違規收集房源信息的房地產交易平臺的商業模式，也將遭到挑戰”，郭毅稱，可能引發房地產經紀行業的格局重塑。

另一方面的原因則是，那些希望優化交易環節、轉型升級、推動行業變革的頭部機構，不但可以開拓新的盈利點，也將迎來一次行業機遇。

郭毅提到，例如，雙邊收費、分檔定價，將促進大型品牌經紀公司提供更高品質、更具特色的經紀服務，為行業的高質量發展提供助力。

市場需求的優化，勢必將推動房地產經紀行業健康發展，進而讓整個房地產市場受益。

面對規模龐大、流動性待提升的二手房市場，秩序整治極為關鍵。嚴躍進稱，今年二手房市場總體趨于活躍、步入復蘇階段，中介行業發展面臨新的發展機會。在此過程中，對于中介行業的規范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時減少此類行業的運作風險，最終將促進行業的平穩健康發展。

“服務的標準提升、收費的公開透明，對于經紀行業發展將是長期利好”，郭毅稱，尤其在全國一二線城市逐步進入存量交易時代的當口，為行業的可持續發展提供堅實的動力。

站在更加宏觀的角度看，當二手房交易活躍程度提高，需求集中釋放，也將促進整個房地產市場的升溫，以帶動經濟增長。

本文來自微信公眾號： 開菠蘿財經（ID：kaiboluocaijing） ，作者：金玙璠，編輯：艾小佳