本文來自微信公眾號： 經濟觀察報（ID：eeo-com-cn） ，作者：丁文婷，原文標題：《房屋中介費的秘密：看似明碼標價，實則多方博弈，最終弱勢買單》，頭圖來自：視覺中國

“近兩個月做的單子，幾乎每一筆都要爭中介費。”重慶市渝中區的一名房屋買賣中介人員，最近對此有點頭疼。

不僅是他，幾乎所有的經紀人向買賣雙方解釋中介費新規和從中協調所花費的時間，都增加了。

2月下旬，貝殼在重慶開始執行新的中介費標準，對業主傭金提出不高于總房款1%的指導標準，購房者傭金則變為不高于2%，中介費由房屋成交總價的2%上調至3%，取消原有的1.5%貸款服務費。貝殼平臺上的鏈家、德佑、中環、21世紀不動產等中介公司，也紛紛做出相應調整。

重慶業主欣欣最近的兩次談價都沒能成功。她的房子在重慶來福士對面，位置優越，來看房的人很多。“談到最后，買家緊咬我應該承擔1%的中介費來砍價，而我已經給出心里的最低價了。”

但買家覺得，總價200萬元出頭的房子，自己承擔所有的中介費、契稅加上個稅，總共超過了7萬元，交易成本太高。“我的概念里，我報的底價就是我要拿到手的錢，不存在還要出費用。如果要我出費用，那我就在底價基礎上再加一些。”欣欣代表了賣家的普遍想法。

雖然中介收費規定已改，但在實際操作層面，情況仍然復雜，上述經紀人表示。

重慶，是貝殼繼深圳、廣州、成都、鄭州等城市后，又一個將中介傭金上調至3%、并采取雙邊收費的城市。

每一次中介費的變動，都觸動著不同市場主體的神經，對購房者而言，最擔心的是本屬于賣家的中介費轉嫁到自己頭上，增加買房成本。

房屋租購中介費到底由誰來支付，支付多少，一直備受關注。中介費看似明碼標價，又存在討論空間，它既公開，又隱秘。

表面上，中介費率由中介公司自行制定，但實際上，中介費受不同城市、地區、中介品牌的差異和市場交易慣例、供需影響，是一個動靜結合、多方博弈的結果。

一、定價權歸誰？

“目前從全國來說，中介費都實行市場調節價。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示。2014年之前，全國的房地產中介服務收費，由政府制定統一指導價。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額計收。房屋買賣則按成交價格總額的0.5%~2.5%計收，最高不超過成交價格的3％。

2014年，《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》發布，中介服務費定價權下放到省級。2016年，各省逐漸放開房地產中介服務收費定價，變為市場調節，即由企業自行定價。

趙慶祥介紹，不同的企業和不同業務都有不同定價策略，大致上經紀服務收費受三方面的影響：一是所在城市的交易服務慣例；二是市場是賣方市場還是買方市場；此外，中介公司規模、市場份額，也決定了其定價策略。

比如，在北京一家小型中介公司如果收2%或3%的中介費，可能就很困難；如果企業規模足夠大，手上房源多，就有可能收到。“不是所有的中介公司都有價格調整的能力。”趙慶祥說。

在許多城市，中介服務費的收取都達成了一定的行業共識。

一位北京中介門店店長告訴經濟觀察報，北京的中介費分為兩大陣營：即2.7%和非2.7%陣營。鏈家、麥田、中原、我愛我家、麗茲行等大型中介，收費標準均為2.7%；一些小中介公司，收取標準浮動空間較大。“2.7陣營之外，很多都是1個 （百分） 點，還有一些一個點都不到，給錢就干。”該店長表示。

如果說行業慣例決定了相對固定的中介費率，市場的變化則成為中介費變動的重要原因。

幾乎在貝殼調整重慶中介費的同時，“重慶二手房存量超20萬套”登上了微博熱搜。

鏈家數據顯示，目前重慶二手房掛牌數量超過16萬套，數量超過成都和上海二手房源數量之和，是北京二手房數量的兩倍多。

貝殼重慶站市場負責人表示，3月，重慶庫存的二手房源已經超過20萬套，房源的平均成交周期超過90天，貝殼的中介費是在這樣的供需關系里做出了調整。

鏈家方面也回應經濟觀察報稱， 由單邊收費改為雙邊收費，有增加市場活躍度和成交量方面的考慮。 “一旦二手房轉入買方市場，在房屋交易上，買家就擁有了更大的話語權。這時中介再向買家收費，就會相對困難。”趙慶祥認為，居間中介服務模式下，向話語權弱勢方收取中介費是普遍做法，既能收得上來，也有助于房子的流轉和成交。

而在上海這種賣方市場，向賣方收取中介費，顯然是困難的。上海閔行區的一名房屋中介人員表示，上海在2018年就施行了雙邊收費模式，但大多數情況下，中介費都是買家在承擔。

一名從去年就開始參與上海新房搖號的購房人告訴經濟觀察報，同樣一套500萬的房子，如果選擇二手房，中介費和稅費算下來超過20萬元，“打新的人那么多，不僅因為新房單價便宜，還在于購房成本差異太大。”

二、多重博弈的結果

理論上的定價，對實際成交中的中介費定價影響十分有限。21世紀不動產中國區總裁兼CEO盧航表示，不管中介公司如何調整單邊或雙邊的收費規定，也只會在短期起作用， 市場在經歷短時間掙扎后，最終由話語權弱勢方買單。

根據盧航多年觀察，“過去成都等幾個城市，都出現過中介費單邊變雙邊、雙邊變單邊來回的折騰，實際上都是短期影響，最后中介費還是由市場決定。”

供需的決定作用不僅體現在不同城市之間，甚至細化到同一城市的不同區域。

南昌市的一名連鎖中介人員表示，紅谷灘新區的賣家普遍需要出中介費，而九龍湖區則大多數不出，要求“凈得”。這是由于后者的買賣交易活躍，買家多、需求量大。

而具體到每家中介和每筆交易，中介費的金額又落在了買家與中介的博弈上。選擇多、中介競爭激烈，成為買家談判的籌碼。

上述北京中介門店店長表示，雖然中介費明碼標價，在實際成交過程中，各家中介機構都會有不同程度的折扣。

盧航透露，現在市場上大多數中介實際收到的費用都在2個 （百分） 點左右，還有許多小型中介公司一個 （百分） 點也做。

趙慶祥也表示，雖然北京很多中介公司都標價2.7%，但實際能收到的各不相同。比如大公司市場占有率較高，收費較為嚴格，能收到2.5%左右，中型中介普遍在2.2%左右，小型中介1%也很常見。

多名經紀人均向經濟觀察報表示，會根據客戶個人情況的不同，給出不同程度的優惠和折扣。較大的中介公司都有自己的底價，比如貝殼平臺上的德佑、合佑、中環地產、21世紀不動產等在南昌規定，買賣方各收取1個點的中介費，最低為1.5%，如果低于底線，剩下的部分則需經紀人自己補上，所以一般會”守住底線”。“底線之上則可以談，如果一處房源，很多家中介都有，那么中介費可談的空間就大些，因為客戶的選擇權大。”上述南昌中介人士介紹。

值得注意的是， 在一些市場集中度較高的城市，老百姓在買賣房屋時的選擇余地可能會越來越少。“因為交易首先考慮的因素是房源，其次才是中介費。” 趙慶祥表示。

據調查，在武漢和成都，僅某單一中介品牌的占有率可能就在60%~70%，這使得購房者喪失了一定選擇權。在北京，包括鏈家、我愛我家、麥田、金色時光、21世紀不動產等北京前十的中介，市占率也達了80%。

上述南昌中介人員透露，在其所負責的九龍湖區域，貝殼平臺的中介品牌就有5個，而其他叫得出名字的不超過3個。

“我們的優勢是一個點傭金就能做，但房源方面不如貝殼系聯盟，其他更小的夫妻店，也都以加盟的方式掛上了較大的品牌，‘小蝦米’是拿不到房源的。”該名中介人員表示。

三、誰分了中介費

收來的中介費都去哪了？

一位南昌貝殼系中介店長表示，每一筆傭金中，貝殼從中抽取14%的平臺分成后，30%將分給房屋錄入人、維護人、實勘人等6個角色，每個角色在5個點左右；其余部分則歸門店和賣房經紀人。不同門店規定都不一樣，賣房經紀人的分成在30%~60%不等。

如果涉及到跨品牌合作，參與分成的角色可能更多。 盧航表示，中介費通常被分為4份分發到經紀人的手中，跨品牌合作多則可能有10個角色參與分成。

南昌齊家房產的一名經紀人小徐告訴經濟觀察報，“在房價高的地方，經紀人分成較多，而在標的本來就比較小的地方，金額總共還不到1萬，多方分成后我們也拿不到多少錢。”

這與國際上的做法不同。“美國的中介費兩邊分就行，中國多則可能要切成10份。”盧航介紹，中國采用的是雙邊代理制，即中國的經紀人受托于買賣雙方，而國際上慣常采用的是單邊代理制，房產經紀人只受托于買賣其中一方，也只為一方負責。美國的買方代理人和賣方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中國的經紀人則要代表雙方進行談判，立場很難確定。

雖然單邊代理模式在價格博弈方面優于雙邊代理，但在盧航看來，中國收費模式目前很難向美國模式靠攏。

盧航解釋，雖然美國的單邊代理模式能為買賣雙方各自爭取最大的利益，但在中國，中介機構很難拿到獨家代理，各家中介之間競爭，房源推得也比國外經紀人積極。

“而且，國內的中介費幾乎‘包圓’了房屋交易過程中的所有費用，經紀公司的交管團隊需要為房屋交易進行包括購買資質審查、房屋屬性、產權調查、計稅和資金安全等一系列服務。”而美國6個點的中介費不包括后續的交管服務，后續部分將由其他專業的公司服務，要支付包括按揭服務費、房屋檢測費等費用。“在美國，購買一套房子費用比較高，中介費和后續的交管和保障服務費，都要買家承擔。但美國的各類稅費比中國低，個人所得稅也習慣由賣方承擔，情況不一樣。”盧航說。

盡管如此，盧航認為，中國的中介模式仍有需要改善的地方：在美國的房產交易中，保險公司提供的產權保險能把交易中的所有風險兜住。 “在中國，只有將資金打入監管賬戶這一種做法，愿意這樣做的客戶還只有20%左右。這意味著，一旦出現巨大的損失，只能由中介公司先行托底。”

趙慶祥也認為，目前由中介公司墊資賠付的方式，無形中推高了中介公司的成本和中介費用。

鏈家數據顯示，截至2021年2月，鏈家為客戶購房風險兜底已累計賠墊付14萬筆，支出達25億元。

在規避風險方面，一些大的中介公司可能會推出一些安心保障服務機制，而收費低的公司則有所欠缺。趙慶祥表示，“收費和成本在這，費率在1%或者更低的中介，確實難做到，也賠不起。”

盧航認為，目前市場上收費高低都存在合理性。“如果想圖個安心，最大程度規避風險，那就選擇費率較高的大中介，如果自己愿意耐心把整個交易都摸清，也愿意承擔風險，那就可以選擇小中介，確實可以省點錢。這是一個市場自由選擇過程。”

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