在此前的文章中，筆者圍繞互聯網對傳統房地產行業的改造，闡述了一個觀點：即情懷美好，落地太難。無論是重籌買房，App賣房或者社區醫療。描述的美好總是遭遇著嚴苛的現實，互聯網在房地產面前根本算不上改造，最多是錦上添花，多一重營銷的噱頭。而今天要說的VR看房，也逃脫不了這個魔咒。

時髦的VR看房體驗 不實用的營銷噱頭

VR技術今年火爆異常，無論是對游戲電影還是家居家裝看房領域，似乎有了VR，以往所有的行業運作規律都要變革，房地產即將被互聯網攻占，行業又將被顛覆一般。在這種風口下，中毒般的創業項目集體涌入，各類VR看房產品層出不窮，今天融資千萬，明天又覆蓋30個城市。不懂黑科技的開發商，業主甚至也在疑惑，VR看房是什么？用什么用？簡單來說就是將虛擬現實技術平移到房地產行業，讓開發商在樓盤沒有蓋好的情況下，通過VR技術，讓買房的人看到未來房子的樣子戶型和細節，一方面測試用戶購買意向，同時減少看房成本，也避免了位置限制。

利用VR看房優勢就是你在西安城中村也可以看到北京運河邊的院子，看房不受地域的限制。其次這是個很好的營銷噱頭，推出VR樣板間的開發商會吸引更多的購房者，本著好奇的目的，訪客量也會很大。同時開發商提前宣傳可以測試用戶對于戶型裝修的具體喜好，及時的調整設計與銷售規劃，減少試錯成本與樣板間的成本。但筆者說的這是一個很好的噱頭。但從實際需求看，即使開發商推出虛擬樣板間，仍然免不了實體樣板間，并且在看房的嘗試中，此前已經有360°樣板間等類似的體驗，對于年輕人還好，年紀大的人完全不吃這一套，最終也是偶爾做活動的時候用，對促進成交作用有限。而對媒體而言，黑科技，看房，變革等關鍵詞組合在一起，就成了一個熱點，于是乎VR看房掀起房地產行業革命的標題等就出來了，甚至有人連此前的360°全景看房和VR看房的區別都沒搞清楚，就開始意淫黑科技。

買房不是做夢 新鮮感難以轉化為成交量

我們排除售樓部一面之詞，也不去理會媒體的炒作，就單說VR看房這件事靠譜不？只有明白了房地產運營的整個來龍去脈，才能回答這個問題。首先要肯定的是買房子買的不是一個單品，而是一個片區，購房也不單單只是樣板間，配套同樣重要。無論是自己住還是投資升值，這一點首先要明白，因為住宅不是流水線產品，它本身的價值是取決于開發品牌，地段，配套，區域規劃以及周邊環境等一系列因素的。你幾千塊一平買的是包括鋼筋水泥，擁有的資源，服務以及實體的空間一整套的產品，并非一個單品，這也是VR看房站不住腳的地方，因為面向的只是一個單品，所以談不上變革。一個用戶在決定購房的主觀意愿后，會考慮到這些問題，二環還是三環，地鐵口多遠，小區帶不帶學位，容積率綠化率多高，物業是幾星級的，開發商有沒有操盤經驗，小區有沒有維權曝光過……伴隨著業主對于買房難的現狀，在可以承受的房價前提下，這些附加因素顯然更加受到關注。很明顯，VR看房解決的只是售前開發商營銷環節中的很小一部分，配套服務的要求VR是撬不動的。

雖然在營銷層面講，售樓部是一個項目的陣地，樣板間是開發商畫餅的場所。但要知道的是商品房制度這么多年了，在戶型上可供倒騰的創新已經很少了。兩梯四、兩梯六、三梯八的住宅布局讓戶型更加趨近標準化，好戶型與爛戶型懂行的業主一眼都看得出，反倒是開發商要通過不及投入的裝修去掩蓋戶型本身的缺陷，從而造成看房的假象。比如利用鏡子放大空間，營造視覺差。縮小家具尺寸，放大房間面積等。對于用戶而言，看房也不僅僅是看房子整個布局的本身，而是小區內，周邊等。說VR看房帶來房地產革命的媒體顯然是放大了樣板間的作用，并且忽視了買房是一個綜合因素促成的因素，以新鮮感促成業主沖動消費，結果是很難得，并且這大部分人一輩子買一套的現狀也不會因為VR的黑科技而有所變化，如果真有這么大作用，重籌買房，淘寶賣房的嘗試又何必舉步維艱。

此外，從購房的過程而言，既是一個多方考量的結果，也是一個多人考量的結果。當你看上一個項目，勢必會帶著父母，家人去挨個問，挨個跑，總不能帶著VR眼罩就開吃憧憬到實木地板與壁掛火爐吧。買房這件事，本身就是一個極為復雜的心里斗爭過程，土豪除外。為什么房地產行業發展這么多年，依舊沿用著最老土的宣傳渠道，滿街的廣告牌，大媽街上發傳單，包括售樓部專門設計茶座以及兒童區，就是為了購房者的目光多多停留，通過在你身邊一直說的效應，達成成交，包括樣板間與售樓部的通道，售樓部的布局等，都是經過精心設計，讓業主多多停留，外加置業顧問的鼓吹。如果說VR看房真有如此功效，那就不需要售樓部，也不需要置業顧問了，業主來了后，戴上虛擬眼鏡，直接刷卡就OK了。用戶剛興趣的是房子本身，并不是樣板間，也不是VR眼鏡所呈現的實景。倘若你看到的就是你買到的，就不會有開發商虛假宣傳，精裝房縮水的消息了，開發商直接對用戶看到的VR鏡像進行PS一系列的美化就行了。

看得見摸不著 VR看房的BUG在這里

回歸到樣板間本身，為什么開發商要在這么小的空間投入巨資，人力。這里我們討論兩個問題，第一開發商要通過樣板間呈現什么？第二，用戶通過樣板間感受到什么？樣板間可以說是一個項目的“精華”，一方面展示著房屋的整體結構，空間劃分，同時，也描繪著開發商為提高業主心理預期畫的餅。很多人自己裝修后就疑惑，為什么自己裝不出樣板間的感覺，原因很簡單，要么就是你買到的房子不是你看到的，所謂的戶型修改，封陽臺，鑿墻。要么就是你畫的錢不夠多。售樓部樣板間呈現出的是最好的樓層、最好的樓位以及最好的裝修材料，對于普通業主是做不到的。試想一個小區如果有2000套這樣同戶型、不同位置，不同樓層的房子，你看到的只是千分之一，也就是樣板間最好的狀態。這點對于VR看房而言，都是可調的，光線，色彩什么的都不是問題。總而言之，樣板間就是你在買房時候開發商給你呈現的交房的最好狀態。

再說第二點，與其說用戶通過樣板間感受什么不如說是用戶只能參觀樣板間。在整個購房流程中，用戶始終是屬于弱勢的一方，尤其是交了錢以后。用戶在買房的時候是看不到實體樓的，給出的戶型圖也只是標注了大概，很多人覺得只要戶型圖標注了尺寸，墻體空心實心就可以了，其實不然。前文說過，戶型本就不是單獨存在的各地，單個戶型——相鄰戶型——住宅樓位——小區朝向，這四個因素影響著戶型，很多業主在買房后發現臥室距離鄰家太近沒有隱私，南北通透的戶型采光卻在天井里，這些在樣板間是看不到的。即使開發商良心發現，標注了所有的位置，樣板間不縮水，這樣業主看到的才是一個趨近真實的情況。回歸標題本身，VR看房的BUG就在業主進入樣板間里，看得見摸不著。對于房子而言，戶型可以模擬，光照可以調節，但是墻體的縫隙，精裝的材料，住宅的層高，這些關乎居住感受的因素可不能單單靠看，必須的親手去觸摸，身臨其境的感受，看得到的不算，摸到了踩到的才是業主去樣板間的本來目的，這種實物的觸感是VR技術做不到，但卻是購房的業主最關心的，也是售樓部不敢押寶在VR看房上的根源。

突圍在短租市場 VR技術要用對地方

那么VR技術在住宅領域真的就一無是處嗎？也不是。上文所說的是一手房中VR看房的種種BUG，但是要知道，在整個房地產行業中，短租（酒店）等也是很大的一部分。短租不需要買新房長時間的決策、高成本的付出，更多的是需要短時間場景的呈現，這種呈現包括對房間的布局，家居等的直觀感受，這種特點很適合VR技術的發揮。短租相比較新房，首要的特點就是你看到的就是你得到的，所謂的采光，樓位都是看得到摸得著的。VR技術只需要把既有的場景表現出來，不存在像新房一樣的虛構情景。用戶通過VR看到的就是已有的房子，而非呈現的是一個未來不可知的住宅類型。其次短租的特點是要求新鮮感，要求簡單直觀。VR看房黑科技的賣點就能很好契合這個需求，同樣道理還適用于公寓、主題酒店，寫字樓等。按照這種邏輯，最應該關注VR看房不是開發商，而是遍布大街的中介門店。

技術本身沒有對錯，用對地方就是對的。如同今天大家對VR看房的各種爭議一樣，所有新事物的出現都會伴隨這種聲音，變革、顛覆、毀滅，在語言的煽動下，我們開始質疑技術本身。但還是那句老話，技術本身沒有對錯，對錯在于使用它的人，VR看房對于傳統的房產營銷手段是一種革新，增加了用戶看房的新鮮感，刷爆了頭條，有話題點，就如同特斯拉巡展售樓部一樣，確實吸引了人氣，促進了開發商的關注度，起的是錦上添花的作用。但熱鬧背后，所謂VR看房對房地產行業的沖擊，互聯網對行業的顛覆是否有些言過其實呢？我們的用詞是否太重了。相比較表達觀點，筆者更認為獨立思考的能力更為重要，VR看房這件事，哪些人跟風，哪些人是確實思考過的，會有一個結果的。

作者：杜大能耐，90后文青，微信公眾號：dudanaodai

本文由作者授權創業邦獨家發布（微信搜索關注：ichuangyebang），轉載請注明作者信息及來源，違者必究