新的運(yùn)作模式

就在世邦魏理仕完成對ING房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)收購的時(shí)候，中國乃至全球的房地產(chǎn)和資本流向發(fā)生了新的變化。商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，物流地產(chǎn)方興未艾，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，誕生了一批科技新富豪。

商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)玩資金的行業(yè)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就非常重要。真正的商業(yè)利益在于運(yùn)營成功以后租金持續(xù)增長的資本化率，因?yàn)槲磥砣魏问找娑伎梢员蛔C券化或者基金化。然而，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)硬傷，即沒有REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等退出機(jī)制，外資和本土的商業(yè)地產(chǎn)基金投資也并不活躍，所以下單寥寥可數(shù)。在中國，除了極少數(shù)央企開發(fā)商擁有相對低成本的資金外，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著極大的融資與資金周轉(zhuǎn)壓力。

在這種情況下，資金市場的需求方和供給方，無時(shí)無刻不在尋找對方。于是，世邦魏理仕轉(zhuǎn)型后，除了原有的業(yè)務(wù)，把目光更多地投在了資本運(yùn)作上。

事實(shí)上，世邦魏理仕的客戶多數(shù)是“高端寫字樓和商場”，住宅只占小部分，同樣也定位于高端。世邦魏理仕的“利益相關(guān)者”主要有兩方：業(yè)主和租戶。業(yè)主追求更高租金；租戶追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)和品牌。這兩種需求，表面上有沖突，但在其高端品牌定位”和“嚴(yán)格質(zhì)量管理”之下，卻達(dá)到契合。

在潘可維看來，一棟大廈的價(jià)值，不是入伙后幾年就能全部實(shí)現(xiàn)，而是要在幾十年、甚至上百年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)保值增值。物業(yè)能否保值增值，在于物業(yè)設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、功能配置、服務(wù)水平，是否能滿足高端客戶需要。而世邦魏理仕把“物業(yè)管理”稱為“資產(chǎn)管理”，并通過兩個(gè)途徑，來提升價(jià)值。一是通過前期“設(shè)計(jì)評審與顧問服務(wù)”，優(yōu)化發(fā)展商方案，使之更符合市場和行業(yè)方向，減少設(shè)計(jì)缺陷，避免施工變更造成浪費(fèi)；二是通過后期“全權(quán)委托管理服務(wù)”，提升項(xiàng)目競爭力。

這種資產(chǎn)管理不只體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)，還體現(xiàn)在物流地產(chǎn)。電商的發(fā)展催生了物流地產(chǎn)，而中國高水準(zhǔn)的倉儲卻鳳毛麟角。“在美國，倉儲都是五六層高，物品分揀都是機(jī)器人操作。”潘可維表示，“一旦我們幫助企業(yè)運(yùn)作了物流地產(chǎn)項(xiàng)目，還可以把企業(yè)自用之外的空間分租出去。十幾年之后，倉儲要賣掉，我們還會(huì)提供客戶給企業(yè)，并幫助新的業(yè)主提供重新定位、運(yùn)作模式。”

“甚至，世邦魏理仕可以為各界大佬組成一個(gè)房地產(chǎn)私募基金。”，按照潘可維的表述，未來，房地產(chǎn)私募基金基金規(guī)模將越來越大——從后臺支持房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向前臺，直接拿地開發(fā)，基金將傾向于擁有大量穩(wěn)定租金收入的寫字樓、商業(yè)物業(yè)。而在經(jīng)過一系列并購之后，世邦魏理仕在不動(dòng)產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)積累已然完善，可以在房地產(chǎn)行業(yè)牛熊轉(zhuǎn)換的劇烈周期變動(dòng)中，為那些進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)提供融資服務(wù)，在熊市時(shí)收購廉價(jià)物業(yè)，獲取穩(wěn)定租金。

以上的種種服務(wù)，其實(shí)是業(yè)主、租戶和世邦魏理仕實(shí)現(xiàn)了三方共贏：業(yè)主和租戶雙方減少了搜尋時(shí)間，降低了成本；業(yè)主實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值和增值；世邦魏理仕則獲得較高收益。

因此，不管是商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)還是其他物業(yè)形態(tài)，世邦魏理仕的這種可循環(huán)的服務(wù)一直延續(xù)，而這正是它成長的關(guān)鍵。“對于市場，永遠(yuǎn)有看跌和看漲兩種觀點(diǎn)，我們就是把這兩種觀點(diǎn)的人組織在一起。曾經(jīng)，世邦魏理仕在上海淮海路有一些資產(chǎn)，同一個(gè)辦公樓我們幫他轉(zhuǎn)手五六次，提供物管，提供租賃。”潘可維說。

世邦魏理仕業(yè)務(wù)的調(diào)整，其實(shí)涉及到物流、商業(yè)等多個(gè)新的專業(yè)，更是涉及到調(diào)研、市場分析、租金走勢、資本運(yùn)作等多個(gè)部門，這對過去業(yè)務(wù)員單打獨(dú)斗的銷售模式必須做出改變提出了挑戰(zhàn)，新的業(yè)務(wù)需要對以往的體系流程進(jìn)行改變。

事實(shí)上，目前的世邦魏理仕中國區(qū)的高管，從財(cái)務(wù)到人力部門，都不具備房地產(chǎn)從業(yè)背景，這在以前是不可想象的。潘可維去年1月份加入，曾在惠普、柯達(dá)、DHL公司擔(dān)任高管，在體系建設(shè)方面有著自己的見解，而新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)正在以新的運(yùn)營方式塑造一個(gè)新的業(yè)務(wù)流程。（文/《商業(yè)價(jià)值》瀟棋）